Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Конечно, собственникам достаточно сложно и накладно обращаться в суд. В этом случае общее собрание собственников может наделить полномочиями по обращению в суд управляющую организацию. Выступая как представитель собственников, организация сможет подать иск в суд.

В каких случаях общему собранию стоит наделить управляющую организацию полномочиями на представление интересов в суде? Вот самые популярные:

1) подвал дома используется лицами, которые не являются собственниками помещений в доме, при этом решением общего собрания такое право этим лицам не предоставлено;

2) операторы связи (провайдеры) используют крышу дома для размещения оборудования, также не получив согласия общего собрания;

3) магазины размещают вывески, баннеры на фасаде дома и не платят собственникам остальных помещений в доме.

Придомовая территория может принести немалый доход собственникам квартир. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники квартир могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?

Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.

Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона ( Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П). Это означает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники квартир получают право собственности только в силу ст. 36 ЖК РФ, которая определяет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок — это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возникает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придомовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре ( Письмо Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657).

Однако земельный участок переходит в собственность жильцов дома только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет — это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает.

Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой собственности на участок.

В то же время, если общее собрание дома решит передать земельный участок в аренду, то необходимо будет зарегистрировать право собственности всех жильцов в Росреестре. После этого общее собрание должно определить арендную плату и другие условия договора, а также назначить управляющую организацию представителем, чтобы она могла от лица собственников заключить договор.

Земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?

В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.

Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной.

Общий земельный участок может стать головной болью собственников. Ведь в этом случае придется определять, в каком размере должны платить за содержание участка собственники квартир в каждом из домов. А ведь провести общее собрание сложно и в одном доме!

Что же делать? Собственникам необходимо провести общее собрание в своем доме и принять решение о проведении кадастрового учета в отношении земельного участка под их домом. После этого надо провести кадастровый учет и включить решением собрания придомовую территорию в состав общего имущества дома.

Придомовая территория — понятие, с которым сталкиваются все собственники квартир. Во-первых, за содержание территории приходится платить. А во-вторых, может возникнуть потребность в детской площадке, стоянке для автомобилей жильцов, что также требует немалых денежных вложений. Однако есть ситуации, в которых жильцы могут немало сэкономить на содержании придомовой территории.

Общее правило гласит, что земельный участок под домом — это общее имущество всех собственников квартир в таком доме ( ст. 36 ЖК РФ). Как и в отношении любого иного общего имущества собственники несут бремя содержания имущества ( ст. 39 ЖК РФ). Это означает, что надо платить управляющей организации или ТСЖ за уборку территории, содержание в исправности различных элементов (освещение, дорога и т. д.).

Однако, как и следует из закона, платить за содержание необходимо только в отношении общего имущества. Земельный участок под домом не во всех случаях является общим имуществом. Это может показаться парадоксальным, но это так.

Во-первых, право общей собственности на придомовую территорию возникает только после кадастрового учета земельного участка. Если учет не произведен, то земельный участок, как объект права, не возникает. Говоря проще: если участок земли не «огорожен», то такого участка и нет. А раз нет участка, то нет и права собственности на него. Но если у собственников квартир не возникло право общей собственности на придомовую территорию, то и платить за содержание такой территории не надо.

Во-вторых, если кадастровый учет не проведен, общая собственность не возникла, то кто же будет собственником? Ведь не может земля не иметь собственника! На этот случай в законе установлена правовая фикция: земельный участок, кадастровый учет которого не проведен, принадлежит муниципальному образованию ( п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Что это означает для жильцов?