Руслан Назаров - ЖКХ. Вопросы и ответы

© Руслан Атаханович Назаров, 2017

ISBN 978-5-4485-6159-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 г. №А14—3620/2009/153/15. Вместе с тем необходимо учитывать, что состав общего имущества определяют собственники. То есть, если собственники не включили домофон в общее имущество, то он таким и не является ( п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491).

Это тем более верно, что как нельзя произвольно лишить гражданина собственности, так и нельзя ему ее навязать, если только это сделано не в законе. Однако закон прямо не предусматривает, что домофоны относятся к общему имуществу.

Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает – обслуживает ли объект более чем одну квартиру.

Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:

«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».

Да, входят. Такой позиции придерживается Минрегион РФ в Письме от 04.09.2007 №16273-СК/07. Причем обосновывает свою позицию Министерство ссылкой на п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, в котором к общему имущество отнесена также внутридомовая система отопления.

Да, относятся. Запорно-регулировочные краны соответствуют признакам общего имущества, содержащимся в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 г. №КАС12—25.

Собственникам помещений принадлежит на праве собственности общее имущество дома. В том числе им принадлежит земельный участок, который принято обозначать как придомовая территория ( ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Но что на самом деле понимается под дворовой территорией?

Согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 г.придомовые территории – это «территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».

Собственникам жилья. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 04.12.2013г. №22438—11/РД-ОГ. Ответственность за содержание лифтов, лифтовых шахт также возлагается на собственников. Однако если выбрана управляющая организация или создано ТСЖ, то обслуживать лифт за счет средств собственников должны управляющие организации, ТСЖ.