Руслан Назаров - ЖКХ. Вопросы и ответы

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа ( часть 10 статьи 38 Федерального закона №221-ФЗ)».

Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом в рамках Жилищного кодекса РФ разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.

Во-первых, Минэкономразвития РФ указало, что право собственности на земельный участок возникает только в силу закона, дополнительная регистрация не требуется.

Во-вторых, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В-третьих, издания дополнительных актов органами власти о передаче земельного участка не требуется.

Как известно, земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?

В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.

Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной, так как ЖК РФ не предусматривает формирования единого участка под двумя и более домами.

Да, могут. Это вытекает из самой сути права собственности на общее имущество многоквартирного дома ( ст. 36 ЖК РФ). Судебная практика соглашается с тем, что ограничить проезд можно по решению общего собрания. В то же время ограничение проезда невозможно в том случае, если проезд по земельному участку является единственной возможностью добраться до рядом стоящего здания. Кроме того, нельзя ограничивать проезд таким образом, чтобы это нарушало противопожарные правила.

Нет, не требуется. Земельный участок должен пройти кадастровый учет. С этого момента у собственников помещений в доме возникает право собственности. Государственная регистрация права собственности не является обязательной. Об этом сказано в Письме Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657. Обратите внимание, что для возникновения права собственности на земельный участок также не требуется решение общего собрания собственников.

Для того, чтобы возникло право собственности на земельный участок под домом, необходимо проведение кадастрового учета. Если учет не произведен, то земельный участок находится в собственности муниципального образования. Однако муниципальное образование не может распоряжаться участком, а собственники помещений в доме являются законными владельцами и пользователями участка. Об этом сказано в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22.

Нет, не требуется. Это следует из Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П. Для возникновения права собственности на земельный участок достаточно проведения кадастрового учета.

Суть проблемы: Очень часть собственники помещений в доме устанавливают дополнительные перегородки перед входом в квартиру. В этом случае им приходится использовать общее имущество. Такое имущество принадлежит всем собственникам всех помещений в доме. Поэтому установить перегородку можно только с согласия общего собрания собственников всех помещений в доме. Если это требование не выполнено, а перегородка установлена, то ее можно снести по решению суда.

Нормативные акты: ст. 36 ЖК РФ.

По общему правилу оплачивает расходы инициатор. Это следует из Письма Минстроя РФ от 28.08.2015 №27535-ОЛ/04. Однако в случаях, установленных в ч. 6 ст.45 ЖК РФпорядок оплаты расходов устанавливается общим собранием. Это же правило действует в отношении обязательных общегодовых собраний.

Суть проблемы: Собственники помещений в доме вправе требовать признания решения общего собрания недействительным. Одним из оснований признания решения недействительным будет нарушение порядка голосования. Так, например, решение общего собрания о распоряжении общим имуществом должно принимать 2/3 голосов всех собственников в доме. Если это правило нарушено, решение будет недействительным.

Нормативные акты: ст. 46 ЖК РФ.

Участники общего собрания должны подтвердить право собственности на помещение в доме. С июля 2016 г. привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 г. №33077-АТ/04.

В общем собрании могут принимать участие только собственники. Наниматели помещений в доме собственниками не являются, а поэтому не могут участвовать в общем собрании с правом решающего голоса (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Участие с правом совещательного голоса не запрещено.