Руслан Назаров - ЖКХ. Вопросы и ответы

Да, должна. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 09.10.2015 г. №АЦ/54994/15. Но только в том случае, если дом может быть признан многоквартирным в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Иными словами, администрация обязана проводить конкурс по отбору управляющей организации, если дом имеет две и более квартиры с самостоятельным выходом в помещения общего пользования.

В Письме Минстроя РФ от 24.04.2015 №12258-АЧ/04 был сделан вывод, что в определенных ситуациях допустимо передавать дома. Однако это возможно лишь тогда, когда возникает риск, что многоквартирный дом останется без управления. Например, если управляющая организация расторгла договор и отказалась от управления.

В этом случае муниципальное образование может: 1) назначить управляющую организацию без конкурса, обосновывая это тем, что отсутствие управляющей организации создает чрезвычайную ситуацию; 2) передать дома в порядке преференции управляющей организации.

Однако с этой позицией Минстроя РФ не согласилась ФАС РФ, в Письме от 02.09.2015 г. №АД/46729/15 указав следующее. Передача дома управляющей организации в порядке преференции противоречит законодательству, так как не соответствует целям предоставления преференций, которые определены в антимонопольном законодательстве.

Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 09.10.2015 г. №АЦ/54994/15. При этом ФАС РФ отметило, что такая обязанность возникает не во всех случаях. Провести конкурс необходимо лишь тогда, когда введенная в эксплуатацию очередь может быть признана многоквартирным домом в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

Да, это возможно. Как следует из ч. 2 и ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники вправе изменять способ управления домом, управляющую организацию. Никаких ограничений в этом случае не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 №5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 г. №59-В12—5).

Нет, не предусмотрена. В ст. 162 Жилищного кодекса РФговорится только о передаче технической документации на дом, но не передача самого многоквартирного дома от одной управляющей организации другой. Такой вывод сделан в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14316-РМ/07.

Да, должна. Жилищный кодекс РФне содержит упоминания о том, что техническая документация передается за плату. Поэтому прежняя управляющая организация обязана передать документацию новой управляющей организации безвозмездно. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14313-РМ/07.

Нет, не влияет. В Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14313-РМ/07 сказано, что тот факт, что техническая документация на дом не была передана, не влияет на обязанность новой управляющей организации управлять домом. Техническая документация может быть истребована новой управляющей организацией у прежней в судебном порядке.

Нет, не могут. В соответствии с ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФмногоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Поэтому недопустимо, чтобы в отношении одного многоквартирного дома действовала два договора управления с двумя различными управляющими организациями.

Данная позиция поддержана в Обзоре практики, рекомендованной к практическому применению Постановлением Президиума ФАС ВСО от 27.12.2010 г. №8.

В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 г. №14АП-2840/12. Согласиться с этим нельзя, так как договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора (цена договора устанавливается различной для разных домов и т.д.).

Обратите также внимание, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 г. №17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора.

В договоре управления обязательно должны быть существенные условия, указанные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. В судебной практике было обращено особое внимание на то, что договор управления должен содержать перечень общего имущества ( Постановление 14 ААС от 18.07.2012 г. №14АП-4462/12), обязанность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг ( Постановление ФАС ПО от 24.10.2012 г. №А57—2373/2012).

Да, должны. Об этом сказано в ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Однако судебная практика допускает отклонение от этого правила для собственников нежилых помещений (см. например Постановление 14 ААС от 29.05.2012 г. №14АП-2840/12). Отклонения от общих правил допускаются только в рамках специфики нежилого помещения.

Нет, нельзя. Из ст. 162 ЖК РФследует, что сторонами договора управления являются управляющая организация и собственник. Поэтому арендатор, который собственником не является, не может заключить от своего имени договор с управляющей организацией.