Руслан Назаров - ЖКХ. Вопросы и ответы

Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Решении АС от 05.12.2013 № А26—5118/2013. Вывод сделан на том основании, что ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконной плитой, которая является общим имуществом. Поэтому обслуживать ограждающие конструкции должна управляющая организация. Однако по этому вопросу есть и иная судебная практика (например, Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015).

Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Постановлении 13 ААС от 23.04.2015 № А56—67063/2014. Вывод суда основан на том, что оконные отливы предназначены для защиты несущих стен дома.

В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома ( Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469).

Это зависит от конкретных обстоятельств. Так, например, если в доме блокированной застройки нет элементов общего имущества, то дом не может быть признан многоквартирным (см. например апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу №33—2818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 №13-КГ15—2).

Да, относится. Такой вывод сделан в судебной практике ( определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 №50-КГ15—4). Обоснованность данного вывода подтверждается тем, что фасад здания обслуживает более чем одно помещение в доме ( ст. 36 ЖК РФ).

Через многие многоквартирные дома проходят транзитные сети. Такие сети не считаются общим имуществом ( Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 №308-КГ16—6464). Из этого можно сделать вывод, что собственники помещений в доме не обязаны содержать транзитные сети.

Нет, регистрировать такое право Жилищный кодекс РФне требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 №14-20-1143-1/10. Причем Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта.

Собственники помещений в доме. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 г. №6037-РМ/07. Собственники могут определить состав общего имущества, ориентируясь на требования законодательства. Так, например, примерные перечень установлен в ст. 36 ЖК РФ.

С одной стороны, собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в том числе и земельным участком под домом. Поэтому, например, они могут размещать парковки (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012).

С другой стороны, во-первых, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Во-вторых, несмотря на то, что земля находится в частной собственности, но на основании решения местных органов власти на данный земельный участок может быть установлен публичный сервитут. Ведь могут же граждане свободно передвигаться по улицам. Почему? Потому что установлен публичный сервитут. Также может обстоять дело и с землей под домом.

Да, это допускается. Нормативным обоснованием данного вывода служит ч. 1 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Так как управляющая организация, ТСЖ обязаны содержать общие коммуникации в нормативном порядке, собственники обязаны допускать представителей управляющей организации (ТСЖ) в помещения (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 г. №ВАС5427/12).

Да, должны. Крыльцо будет установлено на земельном участке. А земельный участок это общее имущество, которым собственники распоряжаются совместно ( ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Принимают решение о распоряжении общим имуществом собственники только на общем собрании. Поэтому использовать общее имущество, в том числе земельный участок, без решения общего собрания, незаконно. Как пример судебной практики см. Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 г. №Ф04—1315/2008.

Ответ на этот вопрос содержится в Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 г. №29433-ВК/19. Министерство указало, что общая площадь помещения определяется на основании документа на собственность, технического паспорта помещения или дома, передаточного акта. Общая площадь многоквартирного дома определяется на основании данных технического паспорта многоквартирного дома.

Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15. Но при этом были сделаны следующие выводы.

Во-первых, управляющая организация не может произвольно запретить операторам установку оборудования. Порядок пользования общим имуществом определяют собственники на общем собрании. Поэтому управляющая организация, не имея на то полномочий, одобренных общим собранием, не может препятствовать операторам размещать оборудование.

Во-вторых, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Такое решение может принять только общее собрание собственников. Однако управляющая организация может выставить оператору встречные условия по порядку размещения оборудования.