Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Тут можно читать онлайн Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание - бесплатно ознакомительный отрывок. Жанр: Руководства, год 2018. Здесь Вы можете читать ознакомительный отрывок из книги онлайн без регистрации и SMS на сайте лучшей интернет библиотеки ЛибКинг или прочесть краткое содержание (суть), предисловие и аннотацию. Так же сможете купить и скачать торрент в электронном формате fb2, найти и слушать аудиокнигу на русском языке или узнать сколько частей в серии и всего страниц в публикации. Читателям доступно смотреть обложку, картинки, описание и отзывы (комментарии) о произведении.

Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание краткое содержание

ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание - описание и краткое содержание, автор Руслан Назаров, читайте бесплатно онлайн на сайте электронной библиотеки LibKing.Ru
В книге собраны ответы на самые популярные вопросы в ЖКХ. Как устроено управление домами, какие права и обязанности есть у управляющих организаций и собственников? Как реально сэкономить на платежах за ЖКХ и заработать на общедомовом имуществе? Структура книги удобна для поиска ответов на вопросы. Третье издание содержит самые важные изменения в законодательстве по ЖКХ, которые произошли в 2017 и начале 2018 года. Книга будет интересна собственникам жилья и специалистам управляющих организаций.

ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок

ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание - читать книгу онлайн бесплатно (ознакомительный отрывок), автор Руслан Назаров
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать

Из ст. 244 ГК РФследует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности на общее имущество. На этом основании собственнику принадлежит общее имущество. Другими словами, долевой собственник имеет право собственности не на общее имущество, а на долю в имуществе. Что это означает? Что пользование общим имуществом опосредовано согласием других долевых собственников. У собственника квартиры в доме нет никакого самостоятельно и отдельного права на пользование лестничной площадке, которая не находится у него в собственности. В собственности находится доля в праве общей собственности на лестничную площадку. Поэтому собственник пользуется площадкой не в силу своего права собственности на эту площадку (такого права нет!), а в силу согласованной воли всех долевых собственников.

Для разбираемой ситуации это означает: не важно кому провайдер оказывает услуги, решение общего собрания требуется во всех случаях.

Некоторые суды делают такой вывод: если услуги провайдером оказываются собственникам, то собственники квартиры как бы передают право пользования общим имуществом, крышей например. Выше сказано, что никакого права пользования общим имуществом у долевого собственника нет. Да, ему принадлежит общее имущество, он может им пользоваться, но не на основании права собственности, а на основании согласия всех долевых собственников. Поэтому собственник не может передать провайдеру право пользоваться крышей, потому что у него нет такого права. Максимум можно передать право согласовывать с другими собственниками пользование общим имуществом.

Однако из ст. 36 ЖК РФследует, что доля в общем имуществе дома неотделима от правовой судьбы квартиры. Другими словами, право «пользования» переходит только вместе с квартирой. Но ведь провайдер не получает от собственника квартиру. Поэтому он не может получить и пользование общим имуществом.

Какой вывод из всего этого: пользоваться крышей дома провайдер может только на основании решения общего собрания. Этот вывод был подтвержден Определением Верховного суда РФ от 01.03.2018 № 306-КГ17—17056, где сказано, что требовать оплату необходимо и в тех случаях, когда между оператором и собственниками заключен договор на оказание услуг связи. Суд также подтвердил необходимость получения решения общего собрания для монтажа оборудования.

5. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?

Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров. Насколько законным является размещение кондиционера? Кто должен за это платить?

Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасад зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.

Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?

Стена дома является общедомовым имуществом ( ст. 36 ЖК РФ). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания.

В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.

Собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом ( ст. 209 ГК РФ). Таким образом, собственники квартир в доме могут получить плату за размещение кондиционера.

Плата за размещение кондиционера является доходом собственников квартир. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников квартир. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади квартиры.

Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера.

6. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?

Этот вопрос актуален для всех арендаторов помещений в многоквартирных домах. Если права переходят, то переходят ли обязанности по содержанию общего имущества? Должны ли арендаторы участвовать в общих собраниях собственников? Как им построить взаимоотношения с управляющей организацией? Как собственникам квартир построить отношения с арендатором нежилых помещений в доме?

Для ответа на эти вопросы надо обратиться к ст. 135 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что принадлежность следует правовой судьбе главной вещи. Запутанно? Представьте пульт от телевизора. Пульт — это принадлежность главной вещи, то есть телевизора. Если Вы покупаете телевизор, то тем самым приобретаете и пульт.

Аналогично дела обстоят и с общим имуществом. Да, общее имущество дома — это принадлежность. Главная вещь — это жилое или нежилое помещение. Поэтому, если собственник сдает в аренду помещение, то тем самым он предоставляет арендатору право пользоваться общедомовым имуществом. Это объясняется еще и тем, что без права пользоваться общим имуществом арендатор фактически не сможет использовать помещение. Например, арендатор не сможет установить крыльцо к магазину.

Таким образом, арендатору переходит право пользования общедомовым имуществом. Однако это не влечет у арендатора обязанностей по содержанию общедомового имущества. Это следует из ст. 39 ЖК РФ. Обязанность по содержанию общего имущества — это обязанность собственника, а не арендатора. Заключение договора аренды ничего не меняет в этой конструкции.

Что это означает? Это означает, что арендатор не должен платить взносы на капитальный ремонт, не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги (как примеры судебного разбирательства см. Постановление 6 ААС от 24.02.2012 № 06АП-378/12, Постановлении ФАС ЗСО от 12.09. 2012 № А75—10240/2011, Определение ВАС РФ от 02.08.2012 № ВАС-9695/12). Не может арендатор и заключить договор управления с управляющей организацией (иная позиция содержится в Определении ВС РФ от 11.11.2015 № 305-ЭС15—7462). Негативным моментом является то, что арендатор не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники ( ст. 44 ЖК РФ).

Читать дальше
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать


Руслан Назаров читать все книги автора по порядку

Руслан Назаров - все книги автора в одном месте читать по порядку полные версии на сайте онлайн библиотеки LibKing.




ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание отзывы


Отзывы читателей о книге ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание, автор: Руслан Назаров. Читайте комментарии и мнения людей о произведении.


Понравилась книга? Поделитесь впечатлениями - оставьте Ваш отзыв или расскажите друзьям

Напишите свой комментарий
x