Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Таким образом, балконы являются общедомововым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.

Так как балконы — это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме ( ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник квартиры не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад ( Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17—164).

Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?

Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.

К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу ( Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014).

Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.

В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома ( Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469).

От ответа на этот вопрос зависит, в какой части применяется жилищное законодательство к дому. Если дом блокированной застройки является многоквартирным, то в отношении такого дома надо выбрать способ управления, то есть будет применяться ст. 161 ЖК РФ. Если же дом не является многоквартирным, то выбирать способ управления не надо, что может значительно упростить собственникам жизнь.

Под многоквартирным понимается дом, в котором более одной квартиры. Важным признаком является возможность выхода из квартир либо на общий земельный участок, либо в места общего пользования. Эти признаки указаны в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В зависимости от конкретных обстоятельств судебная практика признает дома многоквартирными или нет, ориентируясь на наличие общедомового имущества (см. например Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу № 33—2818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 13-КГ15—2). Если общедомовое имущество есть, то дом с большой вероятностью будет признан многоквартирным.

Что делать, если у Вас квартира в многоквартирном доме? В этом случае необходимо, прежде всего, выбрать способ управления. Это может быть управляющая организация или ТСЖ. Кроме того, вы можете взять дом на непосредственное управление ( ст. 164 ЖК РФ).

От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.

К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения ( ст. 36 ЖК РФ). Например, лестничная площадка — это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности площадка не имеет.

Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслуживает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад приобретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Отсюда очевидно, что фасад дома — это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 № 50-КГ15—4.

Транзитные сети проходят через многие многоквартирные дома. И собственников квартир, казалось бы, не должно это волновать. Однако повод для волнения есть. Ведь собственники квартир из своего кармана платят за содержание общего имущества. И если трубы, которые обслуживают не только конкретный дом, но и соседний, являются общим имуществом, то собственнику квартиры придется платить не то что за соседа по лестничной площадке, но и за жильца из соседнего дома.

Является ли трубопровод, который проходит через несколько домов, общим имуществом собственников того дома, через который он проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ.

Общедомовым является имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые находятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслуживает квартиры не только в этом доме, но и в соседнем, то это не будут общедомовое имущество.

Такой вывод подтверждается и судебной практикой ( Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 № 308-КГ16—6464).

Из всего этого можно сделать вывод: обслуживать транзитные сети управляющая организация дома не обязана, а собственники квартир в таком доме не обязаны платить за обслуживание.

Почтовые ящики во многих домах находятся в плачевном состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт, то зачастую слышат отказ. Но правомерен ли этот отказ?

Чтобы разобраться в этом, надо понять: относятся почтовые ящики к общедомовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содержать их должны собственник ящиков ( статья 210 Гражданского кодекса РФ). Если же почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая организация ( часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).