Мария Козлова - Земля. Справочник собственника и арендатора

Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо их воли. Поэтому в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала прийти к согласию со всеми своими соседями – собственниками других расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять свое право (собственности или аренды) на землю.

Следующим спорным моментом в отношении приобретения права собственности на земельный участок является возможность приобретения земельного участка в собственность, который находится на праве аренды. Пленум ВАС РФ в вышеуказанном постановлении высказался по данному вопросу так. Если до введения в действие ЗК РФ собственник недвижимости заключил договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, то такой договор не лишает организацию права выкупа земельного участка. Если данный договор заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то считается, что предприятие сделало свой выбор и реализовало свое исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка путем заключения договора аренды. В связи с этим организация утрачивает предоставленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право выкупа земельного участка.

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом следующего. Законодательство, действовавшее до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 Закона о введении в действие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Поэтому, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектом РФ не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта РФ.

Порядок определения цены при продаже земли, на которой расположены объекты недвижимости, изложен в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Так, цена земли устанавливается субъектом РФ следующим образом:

1) в поселениях с численностью населения свыше 3 млн чел. в размере от 5– до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

2) в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн чел. в размере от 5– до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

3) в поселениях с численностью населения до 500 тыс. чел., а также за пределами черты поселений – в размере от 3– до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

Пленум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении подчеркнул, что, определяя цену земельного участка, стороны должны руководствоваться именно указанной нормой. Положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена земельного участка согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

В соответствии со ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Исключения могут быть предусмотрены в других федеральных законах.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.