Бабайкин - На пенсию в 35 лет [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

– покупка студий;

– покупка недвижимости на торгах;

– нарезка больших квартир на студии.

Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые – просто опасны.

Недвижимость всегда растет, обычно – в разы

Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.

Недвижимость в рублях

Источник: www.irn.ru

Недвижимость в долларах

Источник: www.irn.ru

Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих – грусть.

Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:

– 2013 год – купил за 5,3 млн.;

– 2019 год – продал за 6,1 млн.

Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.

Высокий порог входа

Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы – начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?

Сравните с порогом входа в другие инструменты:

– акции – от 10.000 руб.;

– облигации – от 10.000 руб.;

– “бумажная” коммерческая недвижимость – от 400.000 руб. (ЗПИФ);

– ETF США – от 50 USD.

Страхи

Я постоянно чего-то боялся:

– а вдруг придет участковый…

– а вдруг соседи настучат…

– а вдруг консьержка проболтается…

– а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит…

Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.

Перманентный ущерб и хлопоты

У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации.

У моих жильцов вечно что-то ломалось – приходилось искать замену или производить ремонт.

Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.

Что еще уменьшало доходность

– постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” – микроволновку, компьютерный стол и т.д.;

– периодические простои – иногда квартира стояла пустой несколько недель;

– комиссии агенту недвижимости;

– налоги.

“Геморрой” случается

Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят.

Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.

Низкая ликвидность

Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.

Где сейчас лучше

Данные на середину 2020 года:

– акции РФ – более 8% годовых только дивидендами;

– ОФЗ – более 5% годовых;

– депозиты – более 5% годовых;

– ЗПИФ недвижимости – > 10% годовых.

Все это без каких-либо хлопот.

Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.

2007 год. Мой отец пытается воплотить в жизнь свою давнюю мечту – построить “родовое гнездо”. В то время дела в его компании шли довольно неплохо, поэтому он решился вложить излишки денег в стройку.

Участок

Участок мы выбирали спонтанно. Папе кто-то задолжал денег и рассчитался землей. Характеристики были средненькие – 12 соток, 40 километров от МКАД, транспортная доступность – на нуле, природа – так себе.

Решили строить с размахом – общая площадь дома – под 300 квадратных метров. Отец взял готовый проект и “допилил” его “под себя”. В проекте появились странные архитектурные формы, эркеры и все в таком духе. Тогда никто о будущей продаже не думал.

Смета

Смета росла ежегодно. Сначала нам говорили, что все строительство выйдет в 5–6 миллионов рублей. Но ведь нужен крутой септик и дорогущий котел – выкладывай миллион рублей. Какой дом без бани? – Тащи миллион рублей. Забыли учесть пару нюансов – давайте еще деньги. К моменту завершения стройки смета превысила 10 миллионов рублей.

Финансирование

В самом начале строительства около 3 миллионов вложил папа. Потом у него начались проблемы с бизнесом, поэтому деньги стал вкладывать уже я. К тому времени мой бизнес стал приносить неплохие доходы, но в то же время не такие, чтобы закончить все работы за один сезон. Стройка финансировалась постепенно и тянулась многие годы.

Я регулярно заполнял табличку с бюджетом. В определенный момент стал понимать, что вся прибыль от бизнеса уходит “в землю”.

Хлопоты

Расскажу о нескольких проблемах, которые “били” не только по карману, но и создавали нервотрепку.

Пример. Для подключения электричества нам пришлось идти к местному “царьку”. Он выставил счет в виде “вступительного взноса”, а потом установил безумные тарифы за свет. Обойти мы это никак не могли – монополия.

Еще пример – подключение газа. Власти отказывались тянуть его в наш поселок. В итоге мы организовали товарищество. Несколько лет с нас собирали деньги – то 30 тысяч рублей, то 50 тысяч рублей. В итоге даже к моменту продажи газ так к дому и не подключили.

Все, хватит!

Хлопоты и расходы в какой-то момент достали меня. Я ударил кулаком по столу и сказал, что лучше “родовое гнездо” продать. Больше я не готов был вкладывать деньги в бездонную бочку.

Продажа через агентства

Я обратился в крупное агентство недвижимости на букву М. Они уточнили, сколько я хочу за свой дом, но никаких рекомендаций по цене не дали – просто приехали, сфотографировали объект и пропали.

В итоге цену назначили “с потолка”. Я подсчитал затраты на стройку и стоимость участка – получилась сумма порядка 13 миллионов рублей. Прибавил “коэффициент жадности”: сначала это было что-то около 5 миллионов рублей. Звонков и обращений не было. Я снижал эту сумму с шагом в полмиллиона рублей. Тишина.

Не дождавшись ничего от первого агентства, я обратился во второе на букву И – та же песня. За два года получил пару просмотров.

Сделай сам

В рекламе дом стоял больше трех лет. Я разочаровался во всех агентствах, стал сам по всем порталам и доскам объявлений раскидывать рекламу. Была мысль повесить баннер на объекте с телефоном, но у меня дом стоял в стороне от дороги.

Покупатель нашелся случайно. Мне позвонил частный агент – он искал дом для своего клиента из региона. Агент проверял все объявления и наткнулся на мое – чистая удача.