Александр Сизов - Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

Градостроительное зонированиеосуществляется в целях определения территориальных зон, в границах которых правилами землепользования и застройки устанавливаются единые градостроительные регламенты. Последние включают: виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства; предельные размеры земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на этих участках.

Примеры и характеристика функциональных и территориальных зон приведены в разделе 2.4.

Градостроительное зонирование в Москве законодательно (1998) включает, в качестве составных частей, установление обязательных требований к функциональному использованию (функциональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ландшафтному назначению) планировочных районов, кварталов, участков территории города.

Функциональное использование (назначение)городских территорий – наиболее общая форма учёта разнообразных требований к рациональному землепользованию, характеризующаяся разрешенным использованием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. При этом учитывается комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка и его предельные размеры, условия сохранения историко-культурной ценности и своеобразия городской среды, природоохранные и санитарногигиенические требования и требования к повышению эффективности использования земель, и т. п.). Фактическое осуществление на территории города тех или иных видов деятельности в соответствии с функциональным назначением отражается на схемах и планах существующего функционального использования территории; рекомендуемые обязательные требования и ограничения функционального использования территории отражаются в виде документов перспективного функционального назначения территории.

Строительноеи ландшафтное назначениеопределяют более конкретные возможности строительства и охраны земель на территории города. Строительное назначение устанавливает тип застройки, характеризуемый показателями плотности застройки и высоты зданий и сооружений в пределах указанной территории. Ландшафтное назначение устанавливает тип организации поверхности земли, характеризуемый соотношением площадей застроенной поверхности, поверхности с растительным покровом, незастроенной поверхности с искусственным покрытием в пределах указанной территории.

Кадастровое делениетерритории городов ведется в целях структурирования земельно-имущественного комплекса города и однозначной идентификации объектов недвижимости на его территории при регистрации прав и управлении территорией. Территория городов соответствует уровню кадастровых округов (в случае городов Москвы и Санкт-Петербурга – субъектов Федерации) или кадастровых районов. Внутри города выделяют кадастровые районы, кадастровые кварталы и земельные участки (Порядок…, 2011).

Различные виды деления и зонирования городской территории – процессы непрерывные, непрекращающиеся во времени. Изменения в состоянии городской среды приводят к необходимости периодического обновления результатов того или иного вида зонирования. Исходя из этого, необходимо осуществлять мониторинг процесса зонирования городской территории, включающий пять стадий:

1. Ведение эталона описания границ тех или иных зон;

2. Установление регламентов внесения изменений в эталоны;

3. Установление изменений в описании границ;

4. Внесение изменений в описании границ в эталоны;

5. Распространение рабочих копий обновленных эталонов с внесенными изменениями.

В процессе длительной мировой истории городской цивилизации сложилась особая группа земель населенных пунктов – городские земли , формирующиеся под воздействием всего многообразия факторов городской среды. Как один из итогов тысячелетнего существования и развития городских поселений в России, здесь также, в русле общемировой тенденции, выделяется группа городских земель в составе категории земель населенных пунктов.

Количественно соотношение земель в пределах территории населённых пунктов в Российской Федерации характеризуется данными Росреестра. Из них следует, что земли населённых пунктов – это не только и не столько застроенные земли, сколько сложный многокомпонентный конгломерат различных угодий.

К категории земель населённых пунктов относятся земли городских населенных пунктов (8,04 млн га – 41 % от общей площади категории) и земли сельских населённых пунктов (11,65 млн га – 59 % от общей площади категории). Такое соотношение вызвано включением в границы сельских населенных пунктов больших площадей не застраиваемых земель, используемых в основном для сельскохозяйственных целей. По этой же причине в составе земель населённых пунктов в целом преобладают, как это ни парадоксально, сельскохозяйственные угодья (около половины общей площади, что сравнимо с долей сельхозугодий в составе категории земель сельскохозяйственного назначения!; в том числе в составе земель городских населённых пунктов – 26 %, сельских населённых пунктов – 62 %), а земли под застройкой занимают, с большим отрывом, лишь второе место (около 18 %; в том числе в составе земель городских населённых пунктов -25 %, сельских населённых пунктов – 13 %).

Земли под застройкой в значительных количествах наличествуют, кроме земель населённых пунктов, также в категориях земель сельскохозяйственного назначения и промышленности, энергетики, транспорта и иного производственного назначения (это, в основном, застройка нежилого назначения).

Определённое место в составе земель населённых пунктов занимают лесные земли и земли под дорогами (по 10 %), наличие прочих угодий не столь значительно.

В соответствии с действующим земельным законодательством, в правовом отношении под городскими землями (землями городов) следует понимать часть земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов и находящихся в пределах границ городских округов.Таким образом, объектом оценки состояния, мониторинга и охраны городских земель являются все земли, расположенные в границах города и составляющие городской земельный фонд. Городские земли, как и земли в широком смысле понятия, следует рассматривать, в соответствии с современными представлениями, как основу жизни и деятельности населения города с трех позиций: