Александр Сизов - Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

♦ как природный (природно-антропогенный) объект, важнейший компонент окружающей среды;

♦ как природный (природно-антропогенный) ресурс, используемый для размещения населения и осуществления его хозяйственной и иной деятельности;

♦ как объект земельно-имущественных отношений, компонент недвижимого имущества, являющийся объектом имущественного (вещного) права.

С позиций землеведения справедливо следующее определение:

Городские земли – важнейшая часть городской среды, верхняя часть земной коры, характеризующаяся пространством и рядом других важных компонентов (рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, водами, строениями, сооружениями и коммуникациями), отграниченная от прочих земель и являющаяся базисом для проживания, труда и отдыха населения и для размещения и функционирования производственных и иных предприятий, организаций и учреждений.

В городе земля богата « улучшениями », т. е. разнообразными дополнительными объектами градостроительства, располагаемыми на земле и тесно с ней связанными. В силу этого, в терминологии современного российского законодательства об окружающей среде, городские земли, учитывая степень их изменённости в результате хозяйственной и иной деятельности человека и высокое рекреационное и защитное значение, следует относить к классическим природно-антропогенным объектам.

Существенно, что в условиях города земля как природный ресурс является не столько средством производства, сколько пространственно-операционным базисом для проживания населения и размещения разнообразных городских объектов (жилого, промышленного, культурно-бытового и иного назначения) с вытекающими из этого последствиями. Городская земля как ресурс терминологически близка к понятию «территории», однако обладает признаками трехмерного природного тела. Объективные условия городской среды приводят к тому, что земли городов приобретают специфические особенности по сравнению с землями в широком смысле. К главным особенностям относятся следующие:

♦ многообразие целей использования (полифункциональность);

♦ малый размер городских землепользований (от гектаров до отдельных квадратных метров);

♦ высокая пространственная концентрация объектов недвижимости (материальных «улучшений») на единицу площади земель;

♦ повышенное значение подземного пространства, его высокая наполненность строительными сооружениями и инженерно-техническими коммуникациями;

♦ высокая степень техногенного, антропогенного воздействия на земли всех видов функционального назначения;

♦ высокая степень запечатанности естественной поверхности земель большинства видов функционального назначения;

♦ весьма жесткая функциональная взаимозависимость состояния земельных участков друг от друга.

Как следствие, в условиях города более высоки требования к точности определения границ и площадей земельных участков и их идентификации на местности.

Особенности городских земель как базового элемента недвижимости и объекта земельно-имущественных отношений являются самостоятельным вопросом, детально исследованным в специальной литературе (Печенев А.Н. и др., 2003; Прорвич В.А. и др., 2004; Ромм А.П., 2002; Севостьянов А.В., 2003; Фридман Дж., Ордуэй Н., 1995; Харрисон Г.С., 1994), и в настоящей работе подробно не рассматриваются. Однако необходимо особо отметить, что права землепользователей, вынужденных действовать в жестких условиях городской среды, объективно ограничиваются, так как их воля и намерения не должны противостоять местным, общегородским, региональным и государственным интересам. Поэтому, в отличие от сельской местности, вопрос о частной собственности на землю не является ключевым для решения городских проблем. В городе чрезвычайно сложно обеспечить права граждан-собственников по пользованию, владению и распоряжению принадлежащими им земельными участками. Наиболее оптимальной формой пользования городскими землями представляется аренда.

Функции земельв городе проистекают из функций самого города как сложного социально-экономического явления. Понятие городских функций как различных видов деятельности на городской территории восходит к трудам классиков градостроительства Ле Корбюзье, Н.А.Милютина, Н.А.Ладовского, Ж.Боже-Гарнье и Ж.Шабо, а в настоящее время развивается А.П.Роммом. К основным функциям городских земель относятся следующие. Во-первых, земля в городе должна обеспечивать расселение людей (их проживание, труд и отдых); во-вторых, на землях города должны быть размещены производственные и иные городские объекты; в-третьих, городские земли должны обеспечивать устойчиво благоприятное состояние среды, окружающей человека; и, в-четвертых, они должны обеспечивать перемещение ресурсов внутри города и между городами.

Функциональные особенности городских земель отражаются в их архитектурно-градостроительных классификациях, пример одной из которых приведен в следующем параграфе.

Внешняя граница земель городаотделяет их от земель других категорий. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, и является административной границей города. Так, граница города Москвы определена на основании постановления Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью».

Граница города не обладает свойством непрерывности. Кроме земель, расположенных внутри основного массива территории, к городским землям в ряде случаев относятся и чересполосно расположенные земли – земли относительно небольших массивов-«эксклавов» городской территории, окруженных землями других категорий.

Земли за пределами границы города служат резервом для расширения территории города, а также выполняют защитную и санитарно-гигиеническую роль, часто используясь и как место отдыха населения. Эти территории могут выделяться в пригородную и зеленую зоны города, подлежащие особой охране.

В рамках системного подхода, городские земли – это динамическая подсистема сложной природно-техногенной геосистемы «город». Подсистема включает и взаимодействует с множеством взаимосвязанных элементов (почвы, горные породы, водные объекты и др.), изменение свойств которых вызывает изменение состояния взаимодействующих с землями техногенных и природных подсистем. В свою очередь, эти подсистемы оказывают ответное воздействие на городские земли, что влечет изменение количественных и качественных характеристик земель.