Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые

из них сразу внесли всю сумму, другие - половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов

в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа,

состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов.

Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили

собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет

выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых.

Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по

мере выплаты ежегодных платежей. Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать

на тот момент можно было лишь 40 из них.

Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса

Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка

оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48

тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом,

если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328

акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49

акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они

переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела).

Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать

более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка.

Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а

частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли-продажи в декабре 1994, и

участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.

Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен

Число акров согласно

Общая сумма

Предоплата и условия

Сумма фонда на

межеванию и

собранных средств

освоение земли и

окончательная цена

застройку

покупки

320 акров,

150 000 долл.

128 000 долл., выплата в

22 000 долл.

396 577 долл.

рассрочку в течение 7

лет под 8,75%. При

каждой годовой выплате

передается во владение

общины 40 акров земли.

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ С ПОМОЩЬЮ

«ЧУЛОЧНОГО БАНКА»

Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства - более

72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести

рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о

различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать

внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв ( EarthShares fund ) и попросив

людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех

участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий

проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от

своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение

последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый

(1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.

Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной

ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение

позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли,

получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К

декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов

общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как

юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве

заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного

соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие

будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых

обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые

кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую

защищенность для общины.

Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить

продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили

неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.

К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих

вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий

год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь

участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с

выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей

суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде

вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи

собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены

общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести

годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили

годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих,

быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение