Юрий Кочинев - Аудит организаций различных видов деятельности. Настольная книга аудитора

Федеральный закон № 214-ФЗ:

Застройщик– юридическое лицо, имеющее земельный участок (в собственности или аренде), имеющее разрешение на строительство, привлекающее средства участников долевого строительства и обязующееся осуществить строительство объекта недвижимости (ст. 2, п. 1 Закона).

Участник долевого строительства(в деловом обороте иногда «дольщик»)– лицо, предоставляющее денежные средства застройщику для строительства объектов недвижимости по договору участия в долевом строительстве (ст. 3, п. 1, ст. 4, п. 1 Закона).

Как видим, организация может быть застройщиком согласно Градостроительному кодексу (если ей принадлежит земельный участок, на котором она обеспечивает осуществление строительства) либо застройщиком согласно Градостроительному кодексу и Закону № 214-ФЗ (если она, кроме того, привлекает средства участников долевого строительства).

Подводя итог осуществленного анализа, можно сказать, что рассмотренные законодательные акты предусматривают следующие варианты источников финансирования строительства:

• без привлечения средств от инвесторов или дольщиков (застройщик одновременно является инвестором по терминологии Федерального закона № 39-ФЗ). В этом случае имеет место схема, которую Налоговый кодекс РФ определяет как «выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления» (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ);

• с привлечением средств инвесторов согласно Федеральному закону № 39-ФЗ;

• с привлечением средств участников долевого строительства (дольщиков) согласно Федеральному закону № 214-ФЗ.

В деловом обороте часто употребляется законодательно не определенный термин « заказчик-застройщик».Исходя из содержания рассмотренных выше терминов, установленных действующими законодательными актами, можно предположить, что термин «заказчик-застройщик» с достаточным основанием может быть употреблен в следующих случаях:

• застройщик по Градостроительному кодексу (либо по Градостроительному кодексу и Закону № 214-ФЗ) одновременно является заказчиком по Гражданскому кодексу (рис. 5.1, а, в, г);

• застройщик по Градостроительному кодексу одновременно является заказчиком по Закону № 39-ФЗ (лицом, уполномоченным инвесторами на реализацию инвестиционного проекта) (рис. 5.2, а).

Аудитор должен убедиться в том, что терминология, используемая руководством аудируемого лица, соответствует ее содержанию, предусмотренному законодательными актами, и достигнуть понимания схемы взаимоотношений аудируемого лица с иными участниками строительства (рис. 5.1, а – г), а также с лицами, финансирующими капитальные вложения (инвесторами, участниками долевого строительства). Понимание аудитором указанной схемы взаимоотношений особенно важно потому, что от ее вида зависит специфика задач аудиторской проверки.

В общем случае при аудиторской проверке организации, являющейся застройщиком, можно выделить ряд задач, отличающихся наличием особенностей, присущих данному виду деятельности. В частности, при проверке организации-застройщика (заказчика-застройщика) аудитор должен убедиться в полноте, своевременности, точности, правильности признания в учете:

• средств, получаемых от инвесторов или участников долевого строительства;

• капитальных вложений в строительство;

• доходов застройщика (заказчика-застройщика);

• операций по осуществлению строительства при совмещении функций, предусмотренных Федеральным законом № 39-ФЗ;

• операций, связанных с обременением при строительстве;

• операций по передаче инвесторам (дольщикам) причитающегося им имущества;

• выполнения требований к нормативам оценки финансовой устойчивости.

Рассмотрим эти задачи.

Признание в учете средств, получаемых от инвесторов или участников долевого строительства.Чаще всего застройщик (заказчик-застройщик) осуществляет строительство объекта за счет средств, получаемых от инвестора (Федеральный закон № 39-ФЗ) ил и от участников долевого строительства (Федеральный закон № 214-ФЗ).

На практике организации, как правило, используют для этих целей счет 86 «Целевое финансирование». Однако необходимо отметить, что отражение в учете заказчика-застройщика денежных средств инвесторов (дольщиков) на счете 86 может вызвать возражения, поскольку в Инструкции по применению Планов счетов финансово-хозяйственной деятельности средства, имеющие инвестиционный характер, в назначении счета 86 не упомянуты.

Вследствие этого некоторые комментаторы рекомендуют средства, поступающие от инвесторов (дольщиков), в качестве альтернативы отражать на счете 76 (введя, например, субсчет «Расчеты с инвестором (дольщиком) по полученным на строительство средствам»).

В пользу использования счета 86 для отражения указанных операций может быть приведен такой аргумент, как указание на то, что денежные средства, полученные от инвесторов, должны отражаться у заказчика «как целевыесредства для финансирования капитального строительства» (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160, п. 3.1.8-г). Кроме того, средства инвесторов (дольщиков), аккумулированные на счете застройщика, признает средствами целевого финансирования НК РФ (ст. 251, п. 1.14).

Аудитор, проверяя обороты 86 счета, должен убедиться в следующем:

• договоры с инвесторами соответствуют нормам Федерального закона № 39-ФЗ (договором установлены полномочия, которыми инвестор наделяет заказчика, осуществляющего реализацию инвестиционного проекта);

• договоры с участниками долевого строительства соответствуют нормам Федерального закона № 214-ФЗ (договором предусмотрены обязательства застройщика в определенный срок построить объект недвижимости, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, передать объект участнику долевого строительства и обязательства участника долевого строительства уплатить определенную сумму, принять объект при наличии разрешения ввода в эксплуатацию);

• денежные суммы, отраженные на счете 86, соответствуют условиям указанных договоров, поступление их оформлено надлежащим образом.

В соответствии со ст. 251 (подп. 14, п. 1) НК РФ средства инвесторов, дольщиков (участников долевого строительства), аккумулированные на счетах организации-застройщика, не увеличивают налогооблагаемую прибыль. Для того чтобы удостовериться в правомерности применения указанной льготы, аудитор должен убедиться в том, что организация подпадает под определение застройщика согласно Градостроительному кодексу либо Градостроительному кодексу и Федеральному закону № 214-ФЗ.