Евгений Богомольный - Конкуренция на рынке услуг ЖКХ

Последний вариант является наименее распространенным, а с сентября 2014 года получил новое ограничение – непосредственное управление стало возможным только на домах, в которых не более 16 квартир23. По статистике регионов непосредственный способ управления выбрали менее двух процентов многоквартирных домов. Поэтому в нашей работе мы будем рассматривать варианты, когда исполнителем услуг являются управляющая организация или ТСЖ/производственный кооператив (см. рис. 18).

Хочется отметить некоторые особенности предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Ресурсоснабжающие организации заключают договор поставки с управляющей организацией (ТСЖ), последние, в свою очередь, являются исполнителем в предоставлении коммунальных услуг населению24. При этом ресурсоснабжающие организации всегда являются монополистами, и у управляющих компаний (ТСЖ) отсутствует возможность выбора поставщика. Это обусловлено технической невозможностью конкуренции, ведь согласитесь, нельзя представить подведение двух-трех труб водоснабжения к дому для того, чтобы обеспечить возможность выбора.

Рис. 18. Схема договорных отношений в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг

Конкуренция возможна только в связке «собственники помещений в многоквартирном доме – исполнитель жилищно-коммунальных услуг» как механизм решения вопроса повышения качества жилищно-коммунальных услуг.

3.1. Инертность граждан и воспитание активного собственника

3.2. Соотношение цены и качества жилищно-коммунальных услуг

3.3. Сложности при проведении конкурса по отбору управляющей организации

3.1. Инертность граждан и воспитание активного собственника

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, ставил перед собой главную задачу – воспитание активного собственника жилья.

Проведем небольшую аналогию. Вспомните, как в советское время при отсутствии конкуренции среди магазинов население ненавидело продавцов, которым, в свою очередь, покупатели «мешали работать». Положительные изменения произошли именно благодаря конкуренции, когда каждый магазин стал бороться за своего клиента и стараться повысить планку своих услуг.

Так же и в сфере ЖКХ конкуренция может стать инструментом повышения качества услуг, но для этого гражданам, напрямую заинтересованным в повышении качества жилищно-коммунальных услуг, необходимо сделать первый шаг и начать активно участвовать в управлении многоквартирным домом.

В ЖК РФ более подробно регламентируется процедура проведения общих собраний собственников помещений, расширены полномочия и сфера влияния собственника на качество жизни в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе:

– самостоятельно выбирать управляющую организацию, создавать в доме товарищество собственников жилья либо переходить на непосредственную форму управления25;

– расторгнуть договор управления в случае его невыполнения либо некачественного выполнения со стороны управляющей организации26, контролировать выполнение товариществом своих функций27;

– принимать решение о сдаче в аренду части общего имущества; реконструировать многоквартирный дом либо провести его капитальный ремонт28;

– ставить общедомовые приборы учета с целью экономии потребляемых ресурсов29.

Государством был предпринят ряд мер, направленных на повышение активности собственников помещений в многоквартирных домах:

– закреплена возможность собственников выдвигать активную группу (совет дома). Если сами собственники не могут создать совет дома, такая обязанность возлагается на органы местного самоуправления в части проведения общего собрания30;

– вводится возможность нового порядка оплаты коммунальных услуг, направленного на снижение дебиторской задолженности, возникающей у управляющей организации перед поставщиками услуг. При решении собственников теперь допускается возможность внесения прямых платежей за коммунальные услуги31;

– выбор способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, накопления и расходования средств данного фонда принимается на общем собрании собственников помещений32;

– повышены контроль и ответственность за деятельностью управляющих организаций и ТСЖ. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, поскольку любая жалоба – основание для серьезной проверки33.

Эффективное управление многоквартирным домом улучшает его техническое состояние, уменьшает стоимость жилищно-коммунальных услуг, повышает рыночную стоимость дома. Необходимо понять, почему в большинстве многоквартирных домов наблюдается низкая правовая активность собственников помещений. Большая часть граждан остается пассивной и не видит своих преимуществ, которые дает право собственности на квартиры. При отсутствии надлежащего контроля со стороны потребителя и должного административного регулирования объекты коммунальной инфраструктуры находятся в неудовлетворительном состоянии, а их обслуживание ведется на низком профессиональном уровне.

Основная проблема видится в инертности граждан: собственники помещений не хотят становиться участниками процессов обслуживания и эксплуатации домов. Необходимо организовать информационное сопровождение реформы ЖКХ, способствовать участию и объединению граждан в развитии жилищно-коммунальных услуг, проводя разъяснительную работу и обучение для населения по вопросам, относящимся к управлению многоквартирными домами. Главная задача – собрать по крупицам бесценный положительный опыт, накопленный за последние годы управляющими организациями и ТСЖ, обобщить его и донести до населения.

Итоги лучше всего выражает знаменитая фраза Милтона Фридмена: «Мы обречены на мирное существование», поэтому есть все основания надеяться на то, что собственники помещений станут более грамотны и активны в вопросах управления своим недвижимым имуществом.

3.2. Соотношение цены и качества жилищно-коммунальных услуг

Главное условие конкурентного рынка – свободное ценообразование.

Для организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению цена реализации продукции определяется как ставка (тариф) данной услуги с учетом объема.

Рис. 19. Структура цены на жилищно-коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме