Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

То есть разница в ежемесячном платеже в 7.000 рублей за 5 лет набегает в переплату за квартиру ценой 3.000.000 рублей в 20% (600.000 рублей). Поэтому не попадайтесь на такие уловки.

Часто при написании планов вы ориентируетесь на рекламу застройщиков. Она манит низкой ипотечной ставкой и первоначальным взносом в 10%. И ждать сдачу дома надо всего два года. Ничего, потерпим в арендной квартире.

Теперь давайте посчитаем.

Если вы снимаете квартиру за 25.000 рублей в месяц, то за год вы тратите на аренду 300.000 рублей. То есть за два года получаем 600.000 рублей.

При написании плана помните, что вы будете платить по кредиту и за аренду одновременно. Поэтому при расчётах надо прибавить стоимость аренды к цене квартиры.

Берём квартиру в готовом доме за 5.000.000 рублей с первоначальным взносом в 1.500.000 рублей. При ставке в 8,5% сумма ежемесячного платежа составит 34.400 рублей. Вы получаете готовую квартиру и въезжаете в неё. Переплата по процентам за ипотеку при 15 годах составит 2.700.000 рублей.

Теперь возьмём квартиру в строящемся доме, которая сдаётся через два года. Вас заманивает меньшая цена – 4.800.000 рублей, меньший первоначальный взнос в 10% и хорошая ставка – 6,5%. Только при таких условиях сумма ежемесячного платежа будет составлять 45.000 рублей. Переплата по процентам за ипотеку за 15 лет составит 2.300.000 рублей. Казалось бы, переплата меньше! Но вспоминаем 600.000 рублей за аренду, и вот вам 2.900.000 рублей. Добавьте сюда риски задержки строительства и переплату за лишние месяцы аренды квартиры. Так что выгодными такие условия могут быть только тогда, когда вы точно уверены, что итоговая цена квартиры после сдачи дома вырастет на 20%, что компенсирует вам ожидание. Ошибки инвестирования в новостройки мы ещё разберем в 4 части этой книги.

Итак, подведём итоги этой непростой главы.

1. Часто в пути от мечты до сделки вы можете забыть о реальной цели покупки. Поэтому всегда возвращайтесь к написанному плану. Снова и снова задавайте себе вопросы из этой главы.

2. Цели каждого участника сделки удовлетворяют его личные потребности. Не стесняйтесь говорить об этом друг с другом открыто. Скрытые мотивы уводят сделку на ложный путь.

3. Источники финансирования сделки расписываются на бумаге.

4. Если прибегаете к ипотечному займу, просчитывайте разные варианты.

Покупатели новостроек объясняют свой выбор определёнными плюсами:

– возможность получения скидки от застройщика;

– новая квартира (в ней никто не жил);

– хорошие планировки;

– хорошие соседи (а не бабушки);

– возможность сделать планировку квартиры под свои нужды;

– новый подъезд;

– более низкая цена (почему это не так – читайте далее).

Типичный случай, когда в строящемся и построенном корпусе разница в ценах составляет всего 10% (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

А теперь давайте посмотрим на эту ситуацию глазами экспертов, которые чаще рекомендуют покупать готовое жильё.

Лучше увидеть готовый подъезд, чем представлять его на картинке (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Если учесть, что после перехода на систему расчётов при покупке новостроек через escrow-счета застройщики не будут давать скидки при продаже на ранней стадии, то стоит задуматься о целесообразности покупки квартиры, которую сдадут через год-полтора.

Важно понимать, что вы можете купить готовую квартиру со скидкой и в доме, который был построен и сдан 1-2 года назад.

Эта квартира – в готовом доме, который был построен пять лет назад: даже в таких проектах можно найти квартиру, в которой никто не жил (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Плюсы покупки готовой квартиры:

1. Купить квартиру, в которой никто не жил, можно уже в построенных домах, не обязательно рисковать инвестициями на стадии “котлована”.

2. Существуют новые жилые комплексы такого низкого качества, что лучше жить в доме брежневских времён.

3. Планировки квартир в старых проектах бывают не хуже, а иногда и намного лучше.

4. Главный недостаток новостройки – вы не знаете, кем будут ваши соседи. В готовом доме вы это видите сразу.

5. Цены на новостройки в 2020 году сравнялись с ценами на готовое жильё, и в будущем низких цен “на котловане” не будет.

Владельцу этой квартиры срочно нужны были деньги, и он дал скидку больше, чем вы бы получили у застройщика в соседнем строящемся корпусе. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

6. С частным лицом торговаться проще, чем с застройщиком: сегодня можно легко отторговать 5-7% от цены в рекламе. Застройщик такие скидки не даст.

7. Готовые квартиры часто продают люди, которые испытывают проблемы с погашением ипотеки и из-за быстрой продажи дают хорошие скидки.

Большинство покупателей не являются профессионалами в сфере недвижимости, поэтому начинают её поиск неправильно. Лень и отсутствие опыта приводят лишь к копанию в “мусорных” базах рекламных порталов. Более того, множество покупателей даже не понимают разницы между рекламным порталом и агрегатором данных.

Представляю порядок действий для такой ситуации.

Шаг 1: Выключаем компьютер и выходим из дома

Определитесь с локацией. Покупатели делятся на две группы: одни уверены, что знают локацию идеально и им можно вообще ничего не изучать, другие готовы метаться по всему городу.

Нужны увидеть район в целом, а не 100 метров вокруг покупаемого дома (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Поверьте, и первая, и вторая группа ведут себя безграмотно. Знание локации и владение информацией о том, где в районе находится поликлиника или магазин, с точки зрения покупки недвижимости – не одно и то же. Вам нужно изучить качество домов, состояние подъездов и состав жильцов. Поэтому выключайте компьютер, одевайтесь и выходите на прогулку. Задача простая – доехать до конкретного района и всё подробно изучить.

Шаг 2: Общаемся с жителями

Приехав в район, выбираем дома не только по визуальному признаку. В сети много информации о годе постройки того или иного дома, серии и качестве проекта.