Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Шаг 1

Раз застройщик – это владелец земельного участка, то начинать надо с анализа документов на этот участок. Застройщик обязан, помимо разрешения на строительство и заключения о соответствии, опубликовать на сайте проектную декларацию. В ней находим пункт, касающийся данных о земельном участке, включая его кадастровый номер.

Находим в проектной декларации кадастровый номер земельного участка.. (Скриншот с проектной декларации на сайте застройщика https://now-kvartal.ru/)

Берём этот номер из проектной декларации и открываем данные Росреестра. По кадастровому номеру земельного участка делаем запрос в онлайн-справочник Росреестра и получаем нужные данные.

На сайте Росреестра вбиваем номер проектной декларации. (Скриншот сайта Росреестра https://rosreestr.gov.ru/)

В особых отметках можно прочитать о типе использования земельного участка. Он должен соответствовать жилой застройке многоквартирных домов. Если речь о строительстве апартаментов, то в этой графе может значиться “строительство нежилого здания”. Но если там указано “индивидуальное жилищное строительство”, на таком участке нельзя строить многоквартирный дом. Уже большое количество проектов было снесено по решению судов, но наши граждане продолжают “влезать” в такие сомнительные проекты.

Шаг 2

Изучите опыт компании. Найдите список объектов, которые застройщик сдал и реализовал. Это полезнее чтения отзывов. Выпишите адреса проектов, распечатайте список и приготовьтесь его объехать. Список реализованных проектов – опыт компании, а не пустые слова в отделе продаж.

Шаг 3

Застройщик может заниматься возведением зданий с разными генеральными подрядчиками. Поэтому, помимо названия компании застройщика, выясните имя генерального подрядчика и найдите информацию о том, какими объектами он занимался. Это будет определять качество строительства.

Например, есть подрядчик “ФОДД”, который реализовал большое количество проектов в Москве. А есть жилой комплекс Prime Park, строительством которого занимается компания Optima Development. Если мы изучим историю компании, то узнаем, что опыта строительства и проектирования жилых домов у неё не было – возводили только торговые центры.

На макетах всегда всё красиво. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Шаг 4

Едем по адресам, по которым находятся объекты застройщика и подрядчика. Делать это лучше в субботу утром, когда на площадках около дома много жильцов, гуляющих с детьми. Задайте им вопросы о качестве проекта, о том, как компания сдерживает обещания – всё ли сдавалось в срок, а также поинтересуйтесь плюсами и минусами объектов застройщика или подрядчика. Не бойтесь, вас не укусят. Проверено на практике: все люди отвечают на вопросы объективно. Отзывы в сети часто пишут друг о друге конкуренты. Среди этих отзывов много фейковой информации. Если вы действительно хотите узнать правду о качестве, общайтесь с реальными жильцами.

Железная дорога и промзона рядом с жилым комплексом бизнес-класса. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Шаг 5

Если застройщик прошёл ваше испытание и после опроса вы оставили его в списках годных вариантов, остаётся выяснить, каким образом продаётся проект. Для этого можно заказать профессиональный анализ проекта. Мы в компании делаем это через систему “Пульс Продаж” – она собирает данные о всех застройщиках.

Если у застройщика проблемы с продажами и недвижимость его конкурентов продаётся лучше, это будет чётким показателем качества уже выбранного вами проекта. Люди голосуют рублём.

Недвижимость надо “смотреть” ногами. Без посещения жилого комплекса не увидеть плотность застройки. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

И это будет видно по цифрам. Не стоит верить таким фразам застройщика, как “Осталось не так много квартир, берите быстрее”. Чаще всего – это лишь уловка.

В этой главе я научу вас профессионально торговаться.

Запоминаем три важных правила:

– торговаться нельзя по телефону;

– торговаться нельзя на словах;

– торговаться нужно для того, чтобы договориться об определённой цене.

Научно доказано, что мы запоминаем любое сообщение, которое вызывает у нас шок. Поэтому главное в торговом деле – назвать стартовую цену, которая продавца застанет врасплох.

Например, мы хотим уложиться в бюджет 4.500.000 рублей, но нас не устроили все те варианты, что мы посмотрели в бюджете 4.000.000 – 4.500.000 рублей. А вот квартира за 4.800.000 рублей нам очень даже подходит.

Итак, смотрим правило №3: у нас есть чёткая цель – надо купить квартиру, которая стоит 4.800.000 рублей за 4.500.000 рублей. Звоним и задаём не дурацкие вопросы, а только те, что относятся к делу, не забывая о правиле №1. Выясняем, сколько у недвижимости собственников – чем их больше, тем сложнее вести переговоры по цене, потому что большому количеству собственников всегда сложно прийти к компромиссу. Выясняем цели владельца, это важно знать. Если он скажет, что квартиру хочет продать быстро, потому что уже нашёл другое жильё, нам это на руку. Если спросит, есть ли у нас схема сделки и план, задаём вопрос, как быстро он готов совершить сделку и выехать. Далее – договариваемся о просмотре. Во время него задаём всё те же вопросы. Часто по телефону владелец говорит одно, а при показе – другое. Как говорят следователи, “путается в показаниях.”

Не высказываем никаких замечаний по отделке и состоянию квартиры. Это мы сделаем позднее, в письме. Уходим, сухо прощаясь. При уходе запрашиваем почту, куда мы сможем прислать своё предложение по цене.

Теперь ещё раз смотрим правило №2 – торговаться надо в переписке. Без эмоций.

Итак, целью было скинуть 300.000 рублей с цены 4.800.000 рублей.

Нам надо назвать такую первую цену, чтобы собственник её хорошо запомнил – вызываем шок стартовой ценой.

На этом этапе мы составляем список минусов квартиры, говорим собственнику, что на примете жильё за 3.900.000 рублей, и поэтому мы готовы эту квартиру купить за 3.900.000 рублей. Отправляем обоснованное предложение на почту или в мессенджер.