Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Но главный источник информации о доме – это его жильцы.

Подходя к каждому дому в первой половине дня или под вечер, вы легко найдёте во дворе гуляющих мам и бабушек: здороваемся и сообщаем, что хотим купить квартиру в этом доме, и дальше задаём вопросы о его состоянии. Поверьте эксперту со стажем – более подробной информации не сообщит даже ЖЭК. Спросите про состояние подъездов, про соседей и про район. Вы всё узнаете “из первых рук”. Если у вас есть дети, обязательно пообщайтесь с мамами – они расскажут вам про школы и сады.

Шаг 3: Заходим в подъезды

Обязательно обойдите подъезды – они отражают всё. Стены ярко расскажут, кто живёт в доме. В большинстве случаев потенциальный покупатель при обычном просмотре квартиры будет делать вывод и принимать решение о покупке после того, как зайдёт в подъезд.

Подъезд ярко “рассказывает” своим внешним видом о соседях. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Вызываем лифт, смотрим его состояние. И, конечно же, главный друг агента по недвижимости – консьерж. Если повезёт (а везёт часто), консьержка расскажет, где и какие квартиры сейчас продаются.

Шаг 4: Составляем список домов

Теперь записываем адреса только тех домов, которые точно вам подойдут. По этому списку вы и будете подбирать квартиры, заранее понимая, как выглядит дом. В списке должно появиться не меньше десяти вариантов.

Шаг 5: Начинаем поиск в сети

И только теперь начинаем работать с порталами. Используйте картографический поиск и ищите по списку адреса только тех домов, которые отметили во время “похода”. Такой точный подход избавит от необходимости часами копаться в горах бесполезных объявлений.

Вы уже знаете район, список домов, ищите объекты поиском на карте. (Скриншот с портала cian.ru)

Обведите эти дома на карте и смотрите объекты только в них. Нижнюю границу цен проводите, исходя из понимания “предела качества недвижимости”, допустимого для вас. Верхнюю границу установите на уровне +7% – такую сумму можно отторговать.

Шаг 6: Анализируем цены и считаем конечную стоимость

Проведите небольшой сравнительный анализ путём составления таблицы. Обязательно высчитывайте стоимость метра в каждом предложении. Так будет удобнее понять, какая квартира выгоднее. Например, в одной квартире цена квадратного метра равна 100.000 рублей, а в другой – 115.000 рублей. Но квартира за 115.000 рублей отдаётся с мебелью и ремонтом, а первая требует вложений.

Прибавляем стоимость ремонта – 15.000 рублей на 1 м 2к стоимости той квартиры, что стоит без ремонта 100.000 рублей за квадратный метр. Получается так: 100.000 + 15.000 = 115.000 рублей. Теперь всё выглядит совершенно иначе. Таким образом вы легко сможете сравнивать предложения с качественной отделкой и без неё.

Шаг 7: Идём смотреть квартиры

На этом этапе изучаем отобранные варианты. Осматривайте квартиру вместе со всеми взрослыми, которые будут участвовать в сделке. Смотрите за один выход не меньше трёх объектов, чтобы иметь возможность сравнивать.

Задаём собственникам грамотные вопросы, которые позволят выявить мотивацию продажи и возможные варианты по торгу:

1. Какова цель продажи, и почему решили продать?

2. Подбирают ли себе недвижимость взамен?

3. Сколько собственников?

4. Все ли согласны с ценой сделки?

5. Как быстро готовы освободить квартиру?

6. Как будут строить сделку с вами

Все шаги по сбору информации о покупаемой квартире можно пройти самостоятельно.

Шаг первый. Запросите копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Проверьте данные правообладателей объекта недвижимости (в свидетельстве и в правоустанавливающем документе они должны быть идентичными). То же самое касается информации об объекте недвижимости. Проверьте наличие зарегистрированных обременений на объект (достаточно зайти на сайт Росреестра).

Шаг второй.Если Вы располагаете данными о собственнике и его дате рождения, то у вас есть возможность через сайт Федеральной службы судебных приставов узнать о заведённых в отношении него исполнительных производствах. В случае, если он является злостным неплательщиком услуг ЖКХ и прочих подлежащих обязательной оплате услуг, сделка будет выстраиваться иначе.

Шаг третий.Обратите внимание и проанализируйте возраст собственников. Если владельцы – несовершеннолетние дети, то обязательно нужно выяснять, имеется ли возможность наделить их другой собственностью, не ухудшая жилищных условий, или же в данном случае это будет альтернативная сделка. Похожая ситуация складывается при работе с людьми, находящимися в так называемой “зоне повышенного риска” (их ещё называют “социально незащищёнными слоями населения”), то есть с людьми, чей возраст превышает 70 лет. Очень часто в преклонном возрасте возникают изменения в работе мозга, которые могут вызывать психические расстройства, либо люди попросту могут не отдавать себе отчёт в совершаемых действиях. Соответственно, возникает риск признания сделки, заключённой с таким собственником, оспоримой, а впоследствии – недействительной, что ведёт к потере права собственности на объект недвижимости.

Шаг четвёртый.Необходимо проверить действительность паспорта собственника. Это особенно важно, когда сделку предлагают проводить по доверенности, а владельца недвижимости нельзя увидеть ни на внесении аванса, ни на сделке. Сделать это можно через сайт Федеральной миграционной службы.

Шаг пятый.Проверяем перепланировки. Если в наличии имеются отсканированные копии технической документации на объект (техпаспорт, экспликация и поэтажный план), а у самого дома типовая планировка, не лишним будет сравнить данные, указанные в проекте дома, со сведениями, приведёнными в представленных технических документах. Информация по планировкам домов находится в свободном доступе.

Сделав такие несложные шаги, вы не обезопасите себя на 100%, но это, по крайней мере, позволит уже на начальном этапе выявить недобросовестных продавцов и либо поставить им более серьёзные условия выхода на сделку, либо больше не тратить на них время и заниматься поиском другого объекта.

Клиенты нередко задают вопрос, как проверить застройщика. В большинстве случаев “непрофессиональный” покупатель ленится выполнять рекомендации и ограничивается просмотром обзоров на YouTube и чтением отзывов в сети. На самом деле, существует комплексный подход к анализу застройщика. В первой части книги мы говорили о том, что застройщик – это владелец земельного участка. По сути, он вовлекает в строительство всех остальных участников процесса: банк, который финансирует строительство, архитекторов, генерального заказчика и генерального подрядчика.