Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

8. Достаточно ли у нас средств для покупки недвижимости, решающей задачу (удовлетворяющей потребности) в этом районе?

9. Какие у нас финансовые возможности?

Если мы не укладываемся в бюджет, готовы ли мы:

а) менять район;

б) менять требования к самой недвижимости;

в) отказаться от сделки сейчас.

Если ответ на десятый вопрос – “а”, то идём к пункту 4, если ответ – “б”, идём к пункту 2, если ответ – “в”, идём к пункту 5, а дальше снова отвечаем на вопросы.

Ответы на эти вопросы должен дать каждый участник сделки. Так вы увидите разночтения в планах.

Финансовые возможности складываются из трёх источников:

– личные сбережения (накопления);

– недвижимость и активы в собственности;

– возможности получения ипотечного займа.

Личные сбережения – тип источника, который даёт возможность быстро выйти на сделку. Недвижимость в виде актива требует процесса продажи. В третьей части мы отдельно разберём все этапы продажи недвижимости. А сейчас, я приведу два утверждения, истинность которых доказана 40-летней мировой практикой моего учителя Гиля Острандера, открывшего более 900 офисов агентств недвижимости в 19 странах:

– “Все собственники свою недвижимость переоценивают. Её ценность и стоимость отделки собственники пытаются компенсировать ценой продажи”.

– “Никто не продаст недвижимость, пока не увидит, что купит взамен. Значит, собственник, который продаёт недвижимость с целью покупки другой, должен вести себя не как ПРОДАВЕЦ СВОЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ, а как ПОКУПАТЕЛЬ, который сначала должен чётко понять, что будет ПОКУПАТЬ, а потом уже начать ПРОДАВАТЬ свою недвижимость”.

Возможности получения ипотечного займа тоже следует оценивать чётко. Ставка на аренду жилья и спрос на покупку в ипотеку тесно связаны между собой. Всё всегда упирается в рентабельность и ваши финансовые возможности. Необходимость в отдельном жилье определяет понятие “комфортный ежемесячный платёж”.

Если говорить банковской терминологией, комфортный ежемесячный платёж за аренду жилья или по ипотеке должен составлять 30% (максимум 40%) от общего дохода. Но опять-таки существуют нюансы.

Если вы живёте один (одна) и ваш среднемесячный доход составляет 70.000 рублей, то максимальная ставка по аренде или за ипотеку может составлять 30.000 рублей. А теперь представим, что есть семья с доходами одного супруга в 1.000.000 рублей и второго супруга – в 60.000 рублей. Казалось бы, можно взять и платить по ипотеке аж 60.000 рублей. Но возникает вопрос: что будет, если супруг, который получает 1.000.000 рублей в месяц, потеряет работу? Понятно, что второй не вытянет ипотеку в 60.000 рублей. Поэтому взвешивайте риски, когда оцениваете свои финансовые возможности и составляете план.

Можно оценить свои возможности следующим образом. Если вы легко платите за аренду квартиры 32.000 рублей в месяц, то можете взять ипотеку по ставке 8,5% в размере 3.500.000 рублей. Если у вас есть накопления в 1.500.000 рублей, вы легко складываете две суммы и считаете свои возможности на покупку квартиры.

Давайте разберём такой пример. В 2018 году арендные ставки начали расти, а ипотечная ставка – снижаться. Это привело к следующему:

– рост арендной ставки вынудил людей заинтересоваться ипотекой;

– ипотека привлекла новых покупателей;

– спрос покупателей “разогнал” цены.

Давайте я продемонстрирую это на расчётах 2 2 Внимание: все расчёты в главе представлены на основе усреднённого алгоритма и не имеют отношения к точным данным программ кредитования каких-либо конкретных банков. .

Если в 2017 году однокомнатная квартира в Москве стоила 3.700.000 рублей, при ставке в 10,5% и первоначальном взносе в 700.000 рублей сумма ежемесячного платежа составляла около 32.200 рублей. Примерная переплата по процентам за ипотеку за 15 лет выплаты составила бы 2.800.000 рублей. Это немаловажный факт. Значит, конечная стоимость квартиры получилась бы такой: 3.700.000 + 2.800.000 = 6.500.000 рублей. С учётом вложения в ремонт квартиры, конечная стоимость была бы выше – 7.000.000 рублей.

Важно отметить, что по статистике крупных банков среднестатистический россиянин гасит ипотеку за 7-8 лет. Поэтому переплата обычно ниже – 1.200.000 рублей, что снизило бы конечную стоимость квартиры на 1.400.000 рублей.

Из-за роста цен в 2020 году такая однокомнатная квартира в Москве достигла цены 6.000.000 рублей. При первоначальном взносе в 1.300.000 рублей и даже при сниженной ставке в 6,5% сумма ежемесячного платежа уже составила 45.300 рублей. Переплата по процентам за ипотеку за 15 лет выплат – 2.600.000 рублей. То есть конечная стоимость квартиры достигнет 8.600.000 рублей.

Какая интересная получается история! Ставки падают, вызывают рост спроса, спрос вызывает рост цены, среднемесячный платёж растёт.

Теперь, поговорим о первоначальном взносе. Опытный эксперт по кредитованию скажет вам, что взнос должен быть не меньше 30% от стоимости объекта. Статистика последних 15 лет показывает, что семьи, которые платили взнос в 30%, всегда более устойчиво доходили до погашения, чем остальные. Накопленный взнос снижает и среднемесячный платёж, а это даёт уверенность, что даже с трудностями в доходах вам удасться решить вопрос с погашением очередного платежа.

Смотрите сами. При ставке в 8% годовых и цене квартиры в 5.000.000 рублей возьмём два первоначальных взноса:

– 10% от цены, то есть 500.000 рублей, даёт среднемесячный платёж при растягивании выплаты на 15 лет – 43.000 рублей;

– 30% от цены, то есть 1.500.000 рублей, даёт среднемесячный платёж при растягивании выплаты на 15 лет – 33.500 рублей.

То есть нужно будет платить на 120.000 рублей в год меньше, и уже можно позволить себе отпуск.

Вы можете начать спорить, что накопить 1.000.000 рублей непросто. Ничего подобного! Вы рассчитываете брать ипотеку, а значит, за пару лет до этого должны начать тренировать себя откладывать определённую сумму денег. Если вы не можете откладывать по 45.000 рублей в месяц, то как вы собираетесь ежемесячно платить за ипотеку 43.000 рублей? То есть собирать первоначальный взнос – это приучать себя пару лет откладывать энную сумму денег. Так вы научитесь платить за ипотеку.

Внимание! Нередко банки прибегают к уловке, предлагая снизить молодым семьям ежемесячный платёж за счёт большего срока кредита. Это приводит к росту переплаты, а значит, конечная стоимость квартиры вырастает так, что потом вернуть потраченные деньги ценой продажи становится невозможно.

Возьмём два срока кредита по ставке 8% на квартиру ценой 3.000.000 рублей с одинаковым для этих сроков первоначальным взносом в 20%:

– за 10 лет переплата составит 1.100.000 при ежемесячном платеже 30.000 рублей;

– за 15 лет переплата составит 1.700.000 при ежемесячном платеже 23.000 рублей.