Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). «Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».

Важно учитывать, что это правило касается только услуг по содержанию домом. В отношении коммунальных услуг закон решает по-другому. Если способ управления домом не выбран или не реализован, то исполнителем коммунальных услуг будет ресурсоснабжающая организация ( п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Способов управления домом всего три: непосредственное управление, управляющая организация и ТСЖ. У каждого из этих способов есть минусы и плюсы. Управляющая организация — это профессиональное управление, зато ТСЖ легче контролировать. Непосредственное управление требует от собственников активной заинтересованности, но при этом можно не платить посредникам.

Учитывая неоднозначность способ управления, на практике жильцы часто хотят изменить способ управления. Например, во многих случаях собственники квартир «уходят» от управляющей организации и создают ТСЖ. Встречаются случаи, когда с непосредственного управления уходят к управляющей организации. Вариантов может быть много, но возникает вопрос: как часто можно менять способ управления?

Жилищное законодательство прямо не отвечает на этот вопрос. Однако по смыслу ст. 161 ЖК РФможно сделать однозначный вывод: собственники жилья могут изменить способ управления в любой момент. Не надо дожидаться, когда пройдет год с заключения договора с управляющей организацией или с момента регистрации ТСЖ.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой ( Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5).

Что это означает для собственников? Выбор способа управления зависит от многих параметров. Не последнюю роль играют такие, как фактическое состояние дома, а также готовность собственников участвовать в управлении домом. Поэтому нужно найти способ управления, который подходит для конкретного дома. Вы можете экспериментировать и подобрать оптимальный способ управления. Закон вам это разрешает.

Да, должна. Об этом сказано в ст. 161 ЖК РФ. Однако зачастую администрация уклоняется от этой обязанности. Почему? Потому что проводить конкурс администрация должна за свой счет, а тратить бюджетные деньги администрация не хочет.

По подобным случаям ФАС РФ выпустило Рекомендации для антимонопольных органов. Обратить внимание хочется на отдельные моменты.

Во-первых, способ управления будет считаться нереализованным даже в случае, если собственники провели общее собрание, но не подписали договор управления (см. также Письмо Минрегиона РФ от 21.07.2006 № 6301-РМ/07). При этом установлено, что договор должен быть подписан собственниками, обладающими более чем половиной голосов в доме. Согласно же ч. 1 ст. 162 ЖК РФсобственники, которые обладают половиной голосов, выступают в договоре управления как одна сторона. То есть договор заключается не с каждым собственником. Договор заключается указанной группой собственников, которые выступают как одна сторона договора.

Во-вторых, администрация обязана проводить открытый конкурс, когда дом сдан в эксплуатацию. То есть после сдачи дома в эксплуатацию администрация не просто может, но должна провести конкурс. Однако собственники до дня проведения конкурса могут провести общее собрание и выбрать способ управления. В этом случае конкурс не проводится. Об этом сказано в п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Администрация города должна проводить конкурс по выбору управляющей организации для дома. Это необходимо в случаях, когда собственники квартир самостоятельно не выбрали способ управления. Чтобы не оставлять дом без коммунальных услуг и содержания, необходимо выбрать организацию, которая будет заниматься этими вопросами.

Но как быть, если дом сдается отдельными этапами. Учитывая особенности современного городского строительства, такое бывает часто. Как в этом случае должен быть выбран способ управления для первого и последующих этапов строительства?

В Письме ФАС РФ от 09.10.2015 №АЦ/54994/15 четко сказано: администрация города должна провести конкурс для каждого этапа сдачи дома. Но только в том случае, если дом может быть признан многоквартирным в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Иными словами, администрация обязана проводить конкурс по отбору управляющей организации, если дом имеет две и более квартиры с самостоятельным выходом в помещения общего пользования. В этом случае не имеет значения, что дом сдается этапами.

Однако если отдельный этап строительства дома не имеет признаков, указанных выше, то проводить конкурс администрация не должна. В этом случае и собственники квартир не могут выбрать способ управления и должны дожидаться завершения строительства дома полностью.

В Письме Минстроя РФ от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 был сделан вывод, что в определенных ситуациях допустимо передавать дома. Однако это возможно лишь тогда, когда возникает риск, что многоквартирный дом останется без управления. Например, если управляющая организация расторгла договор и отказалась от управления.

В этом случае муниципальное образование может: 1) назначить управляющую организацию без конкурса, обосновывая это тем, что отсутствие управляющей организации создает чрезвычайную ситуацию; 2) передать дома в порядке преференции управляющей организации.

Однако с этой позицией Минстроя РФ не согласилась ФАС РФ, в Письме от 02.09.2015 №АД/46729/15 указав следующее: передача дома управляющей организации в порядке преференции противоречит законодательству, так как не соответствует целям предоставления преференций, которые определены в антимонопольном законодательстве.