Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

С момента начала реформы ЖКХ (2005 год) в каждом городе появилось много управляющих организаций. Возник определенный рынок услуг по управлению домами. Поэтому у собственников квартир появилась возможность выбирать ту организацию, которая наиболее профессионально и за наименьшую плату будет оказывать услуги по содержанию дома.

Однако возникает вопрос: если в доме уже есть управляющая организация, с которой заключен договор, то можно ли ее поменять в любой момент. Конечно, если подходит к концу срок действия договора, то проблем не возникает, собственникам достаточно просто не продлевать договор, о чем надо уведомить организацию. Но как быть, если договор заключен недавно, а управляющая организация уже показала себя как недобросовестный исполнитель?

В этом случае надо учитывать, что закон не запрещает собственникам квартир на общем собрании в любой момент сменить управляющую организацию.

Никаких ограничений для этого не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 № 5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5).

При этом необходимо помнить следующий принципиальный момент: на общем собрании надо решить вопрос именно о расторжении договора с действующей управляющей организацией. Нельзя просто выбрать новую организацию. Поэтому повестка дня будет выглядеть так: 1) о расторжении договора управления домом с действующей организацией; 2) выбор новой управляющей организации и заключение договора управления.

Техническая документация на многоквартирный документ — это важные документы. Только на основании документации можно определить, как правильно содержать общедомовое имущество, какие работы и услуги должны оказывать управляющая организация.

Состав технической документации зависит от конкретной ситуации ( п. 24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Однако в любом случае она должна содержать техпаспорт дома, акты осмотра общедомового имущества, инструкцию по эксплуатации дома.

При смене управляющей организации прежняя организация обязана передать техническую документацию новой. Если организация не передаст документацию, то она может быть привлечена к административной ответственности.

Возникает вопрос: может ли «уходящая» организация требовать плату за техническую документацию?

Нет, не может. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07. Даже в том случае, если организация самостоятельно подготовила некоторые документы, требовать оплату нельзя.

Техническая документация дома является основным документом для управления общедомовым имуществом. Не зная схему размещения инженерных сетей, состояние фундамента, стен нельзя спланировать содержание общего имущества дома. Поэтому законодатель уделил особое внимание передаче технической документации от одной управляющей организации к другой. Так, например, если собственники квартир решили изменить способ управления и выбрали новую управляющую организацию, то прежняя должна бесплатно передать документацию. Об этом сказано в ст. 162 ЖК РФ.

Однако надо учитывать, что от передачи документации не зависит обязанность новой управляющей организации содержать дом. Даже если прежняя организация отказалась передать техдокументацию, новая управляющая организация обязана приступить к ремонту и оказанию услуг.

В Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 сказано, что тот факт, что техническая документация на дом не была передана, не влияет на обязанность новой управляющей организации управлять домом. Техническая документация может быть истребована новой управляющей организацией в судебном порядке.

Важно учитывать, что нарушение порядка передачи техдокументации на дом влечет административную ответственность. Если прежняя организация не передает документы, то ее можно привлечь к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Сплошь и рядом встречается такая ситуация: в доме есть управляющая организация, жильцы решают ее сменить, заключают договор с новой организацией, а с прежней не расторгают. Как результат, жильцам начинают приходить платежки от двух организаций. Допускает ли это закон?

В соответствии с ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФмногоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Поэтому недопустимо, чтобы в отношении одного многоквартирного дома действовало два договора управления с двумя различными управляющими организациями.

Данная позиция поддержана в Обзоре практики, рекомендованной к применению Постановлением Президиума ФАС ВСО от 27.12.2010 № 8.

Что это означает для собственников? Если вы решили сменить управляющую организацию, то необходимо расторгнуть договор управления с действующей организацией. Для этого необходимо принять отдельное решение на общем собрании. Только после расторжения договора со старой управляющей организацией можно заключить договор с новой.

Исходя из того же принципа решается вопрос по двойным платежкам. Закон в принципе не допускает двойные платежки: в доме может быть только одна управляющая организация, только одна организация может присылать платежные документы. Как определить, какая платежка законная? Надо узнать, с какой организацией был расторгнут договор управления, с какой организацией договор был заключен. Если заключен новый договор, но не расторгнут договор с прежней организацией, то законной будет платежка от старой организации.

Если договор является публичным, то организация обязана его заключить. Например, договор на оказание медицинских услуг — публичный, поэтому больница не может отказать в заключении такого договора. Но как обстоят дела с договором управления домом? Можно ли заставить управляющую организацию заключить договор?