Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Вот и получается, что управляющая организация не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Конечно, она может обратиться в суд, но это очень сложный путь.

Управляющая организация не может отказаться от договора управления, потому что это не предусмотрено законом. Но могут ли жильцы дома отказаться от договора?

Здесь надо учитывать две ситуации.

Первая: вы хотите просто расторгнуть договор с управляющей организацией. В этом случае можно расторгнуть договор только по основаниям, которые предусмотрены законом. Так, например, можно расторгнуть договор, если управляющая организация ненадлежащим образом содержит общее имущество ( ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Если организация не следит за состоянием труб водоснабжения, не чинит проводку, не очищает чердаки и подвалы — все это может быть основанием для расторжения договора.

Вторая: вы хотите расторгнуть договор с управляющей организацией, так как намерены выбрать другую организацию или способ управления. В этом случае никаких дополнительных оснований для расторжения договора не надо. Это объясняется тем, что ч. 2 ст. 161 ЖК РФпозволяет собственникам квартир в любой момент менять способ управления домом ( Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11). Очевидно, что без права расторгать договор управления в любой момент, собственники не смогли бы менять способ управления.

Все это приводит к интересному заключению. Управляющая организация расторгнуть договор не может, а собственники могут — в любой момент. Значит, у собственников появляется инструмент давления на управляющую организацию. Вы можете требовать надлежащего содержания общего имущества, можете предупредить организацию, что если она не будет выполнять договор, то расторгнете с ней договор. А вот у управляющей организации такого рычага воздействия на собственников нет.

Смена управляющей организации в многоквартирном доме — это достаточно сложная процедура. Собственники квартир должны провести общее собрание, принять на нем решение о расторжении договора и выборе новой управляющей организации, уведомить прежнюю управляющую организацию и заключить договор с новой. У этой процедуры много подводных камней, но самым проблемным является вопрос: должна ли старая управляющая организация вернуть остаток средств собственникам.

Подобная проблема возникает, когда прежняя управляющая организация не успела выполнить весь объем работ и услуг, предусмотренных договором, который собственники расторгают. Например, организация наметила проведение ремонта в подъездах. Собственники целый год платили за содержание жилья и теперь расторгают договор. В этом случае у управляющей организации остаются деньги, которые она не успела потратить на ремонт подъезда. Как быть?

Если договор расторгнут, но при этом управляющая организация получила денежные средства от собственников и не освоила их, то средства должны быть возвращены. Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, а также практики судов общей юрисдикции (см. например Решение Красозерского районного суда от 31.05.2012 г.). В противном случае, если управляющая организация не вернет средства, то у нее возникнет неосновательное обогащение.

Кстати, это же правило надо применить к остатку средств по истечении года. Дело в том, что собственники утверждают тариф на содержание дома на год. На год формируется и план работ, услуг по ремонту и содержанию. Если в конце года у управляющей организации остаются деньги, то собственники вправе требовать эти деньги.

Обратите внимание, что эту ситуацию не надо путать с экономией средств. В соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФуправляющая организация вправе оставлять у себя экономию средств. Такая экономия образуется только тогда, когда организация выполнила весь запланированный объем работ, но деньги еще остались. Например, организация увеличила производительность труда, улучшила методику работы и ей удалось сократить расходы, но при этом выполнить работы по ремонту подъезда также качественно. В этом случае экономия остается у организации, а собственники не могут ее требовать, даже при расторжении договора управления домом.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам квартир коммунальные услуги ( ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Для этого законом предусмотрена обязанность управляющей организации заключить договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.

Схема отношений выглядит так: управляющая организация получает от РСО коммунальные ресурсы и предоставляет собственникам квартир коммунальные услуги. Заключение договора с РСО — это обязанность управляющей организации, а не просто ее право. Если управляющая организация уклоняется от заключения договора, то РСО может подать в суд.

Но часто бывает так, что управляющая организация не заключает договор, а РСО не подает в суд. Никто не хочет тратить лишние время и деньги на судебные разбирательства. Возникает вопрос: кто же будет исполнителем коммунальных услуг в этом случае?

Статус исполнителя играет большую роль. Именно исполнитель коммунальных услуг начисляет плату, рассылает платежные документы. Собственники требования о плохом качестве коммунальных услуг должны предъявлять только исполнителям. Вот почему важно определить, кто же является исполнителем коммунальных услуг.

Если управляющая организация не заключила договор с РСО, то она не является исполнителем. Такой вывод сделан в ответе на вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014) и подтвержден Определением Верховного Суда РФ от 06.07.2015 № 310-КГ14—8259. Суд основывал свой вывод на том, что в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 под исполнителем коммунальных услуг понимается исключительно та управляющая организация, которая заключила договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО. В этом случае исполнителем коммунальных услуг будет РСО ( п. 1 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04).

Однако суд также указал, что при наличии доказательств поставки ресурсов РСО, выставлении счетов за поставленные ресурсы, оплаты таких счетов, суд может расценить отношения между РСО и управляющей организацией как договорные. Основанием является ч. 1 ст. 162 ГК РФ.