Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Итак, что же получаем? Управляющая организация не будет исполнителем, если нет договора с РСО. Но управляющая организация будет исполнителем, даже если нет договора, если фактически именно управляющая организация рассылает платежки, собирает деньги с собственников.

Далеко не у всех собственников квартир заключен договор с управляющей организацией. А ведь наличие такого договора прямо предусмотрено законом ( ст. 162 ЖК РФ).

Как правило, виновата в этом управляющая организация, которая не рассылает проект договора. Но часто бывает и так, что проект утвержден общим собранием, а инициаторы собрания не потрудились довести до всех собственников решение о заключении договора. Много и таких жильцов, которые принципиально не хотят заключать договор с управляющей организацией.

Отсутствие договора управления приводит к интересному вопросу: а если договора нет, то обязаны ли собственники платить за коммунальные и жилищные услуги? В самом деле, из ст. 307 ГК РФследует, что обязательства (то есть обязанности собственника по оплате) возникают из договора. И если нет договора, то обязан ли собственник квартиры платить?

Ответ на этот вопрос прост: отсутствие формально заключенного договора не означает, что отсутствуют договорные отношения ( п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 05.05.1997 № 14). Кроме того, отсутствие договора не освобождает от обязанности оплатить оказанные услуги. Об этом сказано в п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 17.02.1998 № 30. Эти правила касаются и жилищно-коммунальных услуг ( п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление 8 ААС от 25.07.2012 № 08АП-3855/12).

Что это значит для собственников? Даже если вы точно уверены, что не заключали договор управления домом, платить за услуги надо каждый месяц. Исключение есть: если вы уверены, что не было общего собрания, не выбиралась управляющая организация, но при этом получаете квитанции от непонятной организации, то можете не платить. В этом случае надо написать жалобу в жилищную инспекцию и потребовать проведения проверки.

Размер платы за коммунальные услуги зависит от наличия прибора учета в квартире. Если у вас есть счетчик, то расчет услуг ведется по его показаниям. Нет счетчика? Расчет будет идти по нормативу.

Однако только лишь наличия счетчика недостаточно. Прибор учета должен быть введен в эксплуатацию в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Проводит ввод в эксплуатацию управляющая организация. При вводе счетчика в эксплуатацию проверяется его работоспособность, а также устанавливаются контрольные пломбы.

В соответствии с п. 81.14 Постановления Правительства № 354 первичное опломбирование прибора учета является бесплатным. Это означает, что управляющая организация не может взимать плату с собственников квартир за опломбирование.

Однако очень часто требуется повторное опломбирование. Это необходимо, если пломба была повреждена или вовсе сорвана.

Как разъяснил ФАС РФ «взимание платы за повторное опломбирование индивидуальных приборов учета возможно только в случае повреждения пломбы и знаков поверки потребителем или третьим лицом.

В иных случаях взимание платы за опломбирование приборов учета действующим законодательством не предусмотрено и может содержать признаки нарушения статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ» ( Письмо от 13.12.2013 № КА/50647/13).

Что это означает? За повторное опломбирование необходимо будет платить, но только если пломба повредилась по вине потребителя или третьих лиц. Если же пломбу повредили, например, слесари, то платить за повторное опломбирование не надо.

ОДПУ — это общедомовой прибор учета. По закону во всех многоквартирных домах должны быть приборы учета. Не стоит путать эти приборы учета с теми, которые установлены в квартирах.

В квартирах установлены так называемые индивидуальные приборы учета. Эти приборы учета принадлежат собственникам квартиры. ОДПУ — это общедомовое имущество, потому что обслуживает все квартиры в доме. В зависимости от этого определяется, кто должен содержать, ремонтировать, проводить поверку прибора учета.

Квартирные счетчики — это зона обслуживания собственника квартиры. Счетчик сломался? Ремонтировать его должен собственник квартиры. Это же относится к поверке прибора учета.

ОДПУ — это зона ответственности управляющей организации. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 18.09.2015 № 30162-ОЛ/04. Позиция Министерства обоснована. Важно отметить, что Министерство специально подчеркнуло, что при выборе управляющей организации обязанность по содержанию общего имущества переходит именно к организации. Прибор учета является общим имуществом, значит управляющая организация обязана его содержать.

Во многих случаях управляющая организация отказывается принимать на обслуживание ОДПУ. Собственники должны контролировать этот момент. Ведь каждый месяц собственники платят за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и за содержание ОДПУ. Если управляющая организация отказывается от содержания ОДПУ, то тем самым она незаконно «экономит» средства собственников, оставляя экономию у себя.

ОДПУ — это прибор учета, который считает коммунальные ресурсы, которые были потрачены на содержание общедомового имущества. В целях энергосбережения законом предусмотрено, что в каждом многоквартирном доме должен быть установлен ОДПУ ( Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

ОДПУ должны быть установлены управляющей организацией. Если эта обязанность управляющей организацией не исполнена, то установить ОДПУ должна ресурсоснабжающая организация (водоканал, энергосбыт, ТЭЦ). Однако возникает важный вопрос: кто должен оплатить установку ОДПУ?

Возможно два варианта: оплатить установку должны собственники квартир в доме; оплатить установку должна управляющая организация. Многие собственники квартир не соглашаются с тем, что они должны отдельно платить за установку ОДПУ. В самом деле, ведь собственники каждый месяц и так вносят плату управляющей организации за содержание общего имущества дома.