Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Если Вашу квартиру залили соседи, то вы имеете право получить возмещение вреда ( ст. 1064 ГК). Но прежде, чем обращаться в суд, надо определить ответственное лицо. Возможно два варианта: либо это соседи, либо управляющая организация.

Соседи будут ответчиками в случае, если залив произошел из-за сантехники, труб, которые им принадлежат. Но если залив случился из-за прорыва труб, являющихся общедомовым имуществом, то отвечать будет управляющая организация. Определять относятся ли трубы к общедомовому имуществу надо в каждом отдельном случае самостоятельно. Однако, по общему правилу, стояки, которые проходят по квартире соседей, им не принадлежат и являются общедомовым имуществом.

Чтобы определить из-за чего произошел залив, а значит и определить ответчика, необходимо провести обследование квартиры соседей. Зачастую соседи отказывают в этом. В силу ст. 3 ЖКпроникнуть в квартиру без согласия соседей нельзя. Как быть?

Судебная практика исходит из того, что управляющая организация понесет ответственность, даже если допуск в помещение ограничил собственник ( определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 № 33—6496). Другими словами, суды часто полагают, что ответственность управляющей организации предполагается. Попасть к соседям и проверить из-за чего произошел прорыв — это задача управляющей организации.

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги, для чего заключает договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией (водоканал, энергосбыт, теплоснабжающая организация). Таким образом, получение собственником коммунальных услуг опосредуется двумя договорами: между собственником и управляющей организацией; между управляющей организацией и РСО.

Главное требование собственников, связанное с коммунальными услугами, это их качество. И контролировать качество услуг можно только в случае, если вовремя требовать перерасчет за ненадлежащие коммунальные услуги. Но возникает вопрос: если коммунальные услуги предоставляются плохого качества по вине РСО, то можно ли требовать перерасчет от управляющей организации?

В данном случае надо помнить следующее. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая организация несет ответственность за качество коммунальных услуг независимо от вины. Важно знать, что ответственность в соответствии с законом наступает по двум основаниям: либо на основании вины, либо на основании риска. В первом случае привлечь к ответственности можно только при наличии вины. Во втором случае к ответственности можно привлечь всегда, за исключением форс-мажорных обстоятельств. Так вот, управляющая организация отвечает не на основании вины, а на основании риска.

Как указывается в судебной практике ( Определение ВАС РФ от 04.06.2014 № ВАС-6179/14) предоставление некачественных ресурсов не снимает с управляющей организации обязанности по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества. Даже если в некачественных услугах виновата РСО, собственники квартир должны требовать перерасчет не с РСО, а с управляющей организации.

Очень часто, кстати, управляющие организации отказывают в перерасчете и рекомендуют собственникам квартир обратиться в РСО. В этом случае собственник должен направить управляющей организации претензию, подождать официальный отказ и затем обратиться в жилищную инспекцию.

Требования к платежным документам за коммунальные услуги установлены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В пункте 69 Постановлениячетко сказано, что может быть указано в платежном документе. Так, например, там должны быть указаны сведения о размере платы за расчетный месяц и долг за предыдущие периоды.

Перечень информации, которая размещается в платежном документе, является закрытым. Исключения делаются только в случае, если иное установлено законом или договором управления. Сейчас нет федерального закона, который бы позволял размещать в платежках рекламу. Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 09.07.2010 №ВАС-8963/10.

Таким образом, если договором управления не предусмотрено включение рекламы в платежку за ЖКУ, то управляющая организация размещать рекламу не может. Если Вы столкнулись с рекламой в платежках, то необходимо обратится в Государственную жилищную инспекцию и ФАС РФ.

Прежде всего, надо помнить следующее правило: если в доме выбрана управляющая организация, то коммунальные ресурсы на ОДН входят в состав платы за содержание жилья; если в доме непосредственное управление или не выбран способ управления, то коммунальные ресурсы на ОДН — это коммунальные услуги, а не содержание жилья.

Принципиальная разница между этими понятиями есть. Коммунальные ресурсы на ОДН, которые начисляются собственникам, считаются по нормативам, установленным властями, даже если в доме есть общедомовой прибор учета. Управляющая организация, в свою очередь, платит ресурсоснабжающей организации не по нормативу, а по фактическим показаниям прибора учета.

Коммунальные услуги на ОДН считаются по показаниям общедомового прибора учета, и только если приборов учета нет, то расчет идет по нормативам. Управляющая организация в этом случае платит по фактическим показаниям.

Для коммунальных услуг на ОДН установлены определенные ограничения. Так в пункте 44 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 сказано, что собственники должны платить только за объем коммунальных услуг на ОДН, который не превышает нормативных значений.

По ранее действующему законодательству Верховный суд сделал такой вывод: все, что больше норматива на ОДН, платить должны не собственники квартир, а управляющие организации. Это правило не применяется, если дом аварийный или ветхий ( вопрос 3 в Обзоре судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2 (2016). Аналогичные выводы сделаны в Письме Минстроя РФ от 03.11.2016 № 36508-ОД/04.

На практике возникает вопрос: могут ли управляющие организации по аналогии применить указанный вывод и к коммунальным ресурсам на ОДН? Да, это возможно. Если многоквартирный дом является аварийным или ветхим, то управляющая организация должна платить за коммунальные ресурсы на ОДН в объеме не большем, чем установлено региональными нормативами. По тем же нормативам платить должны собственники.