Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Относительно коллективной антенны позиция министерство сводится к тому, что необходимо различать плату за содержание самой антенны и плату за услуги связи для целей телевещания. Плата за содержание антенны вносится собственниками в общем порядке в рамках платы за содержание общего имущества. Плата за услуги связи может быть прописана отдельной строкой в платежном документе.

Вот это последнее очень интересно. Очень часто возникают споры между собственниками квартир и управляющей организацией: можно ли в квитанциях за жилищно-коммунальные услуги указывать работы, услуги отдельной строкой. Минстрой полагает, что принципиально это возможно. Например, если управляющая организация оказывает услугу по предоставлению связи, то можно это отдельно указать в квитанции. Нельзя указать эти услуги в составе платы за жилье, потому что ни к содержанию общего имущества, ни к коммунальным услугам телевещание не относится. Подобные рассуждения можно распространить и на другие аналогичные услуги.

Кроме того, министерство отмечает, что коллективная антенна входит в состав общего имущества только в том случае, если она установлена при строительстве дома или при его эксплуатации. Если же антенна установлена, например, оператором связи или за счет отдельных собственников, то антенна не будет общим имуществом, даже если обслуживает две и более квартиры. Подобный вывод на практике распространяют не только на антенны, но и, например, на домофоны: если домофон установлен при строительстве дома, то он будет общедомовым имуществом.

Состояние почтовых ящиков — одна из наиболее частых причин споров между собственниками квартир и управляющей организацией. Собственники полагают, что почтовые ящики должна содержать управляющая организация, которая, в свою очередь, с этим не соглашается.

Свою позицию организации обосновывают следующим образом. Покраску почтовых ящиков собственники должны прямо предусмотреть в договоре управления, что зачастую не делается. Управляющая организация не обязана выполнять работы, если за них не платят собственники. Такая позиция поддержку в судах не находит.

Суды считают, что почтовые ящики являются общим имуществом. Это подтверждается ссылкой на ст. 36 ЖК, ведь почтовые ящики обслуживают более одного помещения в доме.

Содержать и ремонтировать общее имущество дома должны управляющие организации. В договор управления собственники включают только работы, услуги, дополнительные к тем, что определены в нормативно-правовых актах, регулирующих надлежащее содержание общего имущества. Остальные работы, прямо предусмотренные законом, надо выполнять, даже если условия об этом нет в договоре.

В ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗсказано, что ответственность за содержание почтовых ящиков несут либо собственники квартир, либо управляющие организации. Однако из Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что свое бремя содержания общего имущества собственники квартир исполняют, выбирая управляющую организацию. Поэтому именно к управляющим организациям переходит обязанность по содержанию почтовых ящиков, в том числе по их окраске.

Типичная ситуация: в подъезде разбит плафон или иным образом повреждено освещение.

Первым делом надо обратиться к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Этим документом утвержден минимальный перечень работ и услуг, которые должны выполняться в доме. Применение перечня обязательно, даже если общее собрание собственников не утверждала какие-либо работы. Более того, применение перечня обязательно и в случае, если собственники не платят за жилищно-коммунальные услуги.

В минимальном перечне упоминаются отдельные работы по содержанию лестничных площадок (например, уборка). Однако про освещение не сказано.

В этом случае надо обратиться к Постановлению Госстроя от 27.09.2003 № 170. Применять этот документ можно только в случаях, когда он не противоречит минимальному перечню. Это как раз наш случай. Требования Госстроя для управляющей организации обязательны.

В соответствии с п. 4.8.18 Постановления Госстроя управляющая организация обязана обеспечить исправное освещение лестничной клетки. Таким образом, собственники квартир могут требовать от управляющей организации установку разбитых плафонов, замену лампочек и устранение любых других нарушений в системе освещения подъезда.

Необходимость заменить двери в подъезде или домофон возникает часто. Многие собственники квартир в подъезде производят замену, не задумываясь о законности своих действий. Что об этих ситуациях говорит закон?

Подъездные двери входят в состав общего имущества, как и домофон. Объясняется это тем, что указанные элементы обслуживают более одного помещения в доме.

Для замены двери и установки домофона, как элементов общего имущества, требуется решение общего собрания. Это следует из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ведь в данном случае идет речь о распоряжении имуществом.

Если собственники тех квартир, которые находятся в одном подъезде, не получат решения общего собрания, то дело может дойти до суда. Остальные собственники смогут обратиться с иском, основываясь на ст. 304 ГКи потребовать приведение дверей и домофона в первоначальное состояние.

Зачастую собственники квартир хотят исключить из договора управления отдельные условия, непредусмотренные проектом. Например, кто-то не хочет платить за лифт. Многим собственникам кажется несущественным видеонаблюдение, услуги консьержа, охраны, автостоянки. За все это собственники платить не хотят. Встает ли закон на сторону собственников?

Необходимо различать два вида услуг: одни предусмотрены законом; другие определяют собственники квартир на общедомовом собрании.

Обязательные работы, которые выполняет управляющая организация, определены Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Отказаться от этих работ собственники квартир не могут ни в каком случае. Даже решением общего собрания дома исключить отдельные работы или услуги из перечня нельзя.

Кроме указанных выше работ и услуг, общее собрание может предусмотреть дополнительные. Это может быть все то же видеонаблюдение, дополнительная уборка на этажах и т. п. Отказаться от этих работ конкретный собственник квартиры тоже не может. Почему? Потому что решение общего собрания дома обязательно для всех жильцов, даже если в собрании те не участвовали. Поэтому собственник не может отказаться от отдельных услуг управляющей организации (см. Апелляционное определение Советского районного суда Челябинска от 10.02.2011 г.). Кроме того, условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников ( ч. 4 ст. 162 ЖК).