Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

При этом не имеет значения, по чьей вине произошла ошибка в размере площади. Так как гражданский оборот исходит из эквивалентности обмена, а здесь налицо обмен не эквивалентный, управляющая организация обязана вернуть неосновательное обогащение. Дополнительно см. Постановление 5 ААС от 11.09.2012 № 05АП-6938/12.

Частая ситуация: у одной квартиры несколько собственников. В этом случае говорят о долевой собственности на квартиру. Несмотря на то, что долевая собственность хорошо регулируется законом, возникает много спорных ситуаций, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФсобственники помещений в доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества и коммунальные услуги. Если у квартиры несколько собственников, то правило не изменяется: каждый из долевых собственников несет самостоятельные обязательства по оплате услуг ( п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Верховный суд указал, что с каждым долевым собственником квартиры заключается отдельный, самостоятельный договор управления домом. Это же означает, что в отношении расчетов с каждым собственником открывается самостоятельный лицевой счет.

Таким образом получаем: несколько собственников у квартиры — несколько договоров управления — несколько лицевых счетов — каждый из собственников самостоятельно несет обязанности по оплате. Важно учитывать, что из ст. 308 ГК РФследует: каждый собственник несет обязанности по оплате только в отношении себя, но не в отношении другого долевого собственника той же квартиры.

Что это означает? Если вы долевой собственник, то должны платить за содержание жилья и коммунальные услуги самостоятельно, платить за других собственников не надо. Размер платы отдельного долевого собственника зависит от размера его доли в помещении. Доля ½? Тогда и платить надо ½ от общего размера платы за квартиру.

Зачастую собственники квартир платят за жилищно-коммунальные услуги в размере большем, чем указано в квитанции. Это может быть связано, например, с тем, что собственник не хочет оплачивать каждый месяц, ходить в РКЦ и т. д. Однако такая, казалось бы, банальная ситуация вызывает серьезные споры.

Возникают споры, как правило, в ситуациях, подобной этой: вы вносите за коммунальные услуги плату большую, чем предусмотрено квитанцией за месяц; у вас есть задолженность за предыдущие периоды (например, вы не согласны были платить больше, потому что организация неправильно рассчитала плату за предыдущий период); управляющая организация внесенные вами деньги считает не авансом, а погашает ими предыдущий долг. Насколько это законно?

Начать стоит со ст. 319.1 ГК РФ. Эта норма установила правило: обязательство, за которое вносится плата, определяет плательщик. То есть собственник квартиры определяет, за что вносится плата: за предыдущий период, за прошлый период. Однако если собственник не указал конкретное назначение платежа, то организация может засчитать плату в счет предыдущего долга.

Вот как это выглядит на практике. У вас есть долг 100 рублей по коммунальной услуге. Вы не хотели его погашать, потому что не согласны с расчетом. Например, управляющая организация применила не тот тариф, неправильно посчитала объем коммунальных услуг. Проходит время, долг забывается. В очередной из платежей вы вносите аванс, а управляющая организация за его счет погашает долг, с которым вы не согласны. И, казалось бы, закон на стороне управляющей организации. Но и тут можно поспорить.

Дело в том, что в Письме Минстроя РФ от 04.09.2015 № 28485-ОЛ/04 сказано, что собственник квартиры вправе вносить аванс. При этом потребитель не обязан специально указывать, что платеж вносится в счет будущих платежей. То есть потребитель может заплатить сумму большую, чем указана в платежном документе и это будет расценено как оплата будущих платежей.

Значит, в рамках жилищного законодательства, которым и оперирует Минстрой, если вы платите больше, чем в текущей квитанции за ЖКУ, то вы платите аванс. То есть требования гражданского законодательства тут уже не должны действовать.

К сожалению, с этим не согласен Верховный суд. В п. 32 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 сказано, что больший платеж, если собственник специально не указал, что это аванс, будет считаться как погашение предыдущего долга.

Какой итог? Если вносите аванс за коммунальные услуги, то лучше укажите, что это именно аванс. В противном случае вас может ожидать судебный спор, который, учитывая неоднозначность позиции органов власти, вполне возможно закончится для вас проигрышем.

Управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества. Что это значит? Требования к качеству коммунальных услуг установлены Приложением 1 к Постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354. Там сказано, какой уровень отопления надо поддерживать в квартире, какой должна быть температура горячей воды, каких вредных веществ не должно быть в холодной воде и т. д.

Очень часто качество коммунальных услуг ниже, чем предусмотрено Постановлением. В этом случае собственники квартир должны обращаться в управляющую организацию и требовать составления акта о ненадлежащем качестве услуг. На основании акта организация обязана провести перерасчет платы за коммунальные услуги. Если же организация не соглашается на перерасчет, то именно акт служит основанием для обращения в суд.

Однако зачастую управляющие организации уклоняются от составления акта, полагая, что это позволит избежать ответственности за ненадлежащие коммунальные услуги. Однако из ст. 1 ГК РФследует, что никто не может извлекать выгоду из своего незаконного поведения. Поэтому, если управляющая организация уклоняется от составления акта, то можно подтвердить факт ненадлежащего оказания услуг иными доказательствами.

Этой позиции придерживается и Верховный суд. В п. 22 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 суд указал следующее: акт о ненадлежащем оказании услуг не может быть единственным основанием для перерасчета платы. Собственник квартиры вправе подтвердить факт некачественных услуг и другими доказательствами: свидетельскими показаниями, аудио- и видеозаписями, заключением экспертизы. В любом случае нельзя отказать в перерасчете только на том основании, что не составлен акт.