Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

В судебной практике по этому вопросу сложилась устойчивая практика: учреждения, которые владеют помещениями в многоквартирном доме на праве оперативного управления, обязаны платить за содержание и ремонт общего имущества так же, как и остальные собственники в доме.

Такой вывод ранее был сделан в арбитражной практике ( Постановление 17 ААС от 05.03.2012 №А50—13606/2011). А затем получил закрепление в судебной практике ВС РФ, см. Определение от 13.10.2015 № 304-ЭС15—6285.

Договор считается недействительным тогда, когда нарушает закон. Например, в законе сказано, что договор управления заключается только на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Не было общего собрания? Тогда заключенный договор признают недействительным.

Недействительность означает, что договор не породил тех правовых последствий, на которые был рассчитан. У сторон такого договора не возникает ни прав ни обязанностей. Поэтому возникает интересный вопрос: а надо ли платить управляющей организации за оказанные услуги, если договор управления был признан недействительным? Например, вы заключили договор управления, организация полгода управляла домом, а затем договор был признан недействительным. Надо платить за работу организации в течение полугода?

Да, платить необходимо (см. например Определение ВАС РФ от 01.11.2013 № ВАС-15135/13, от 30.10.2012 № 8714/12). Объясняется это так. Обязанности возникают либо из закона, либо из договора ( ст. 307 ГК). Для каждого собственника квартиры законом установлена обязанность содержать общее имущество дома ( ст. 39 ЖК). Поэтому, даже если договор признан недействительным, обязанность платить основывается на норме закона.

Управляющие организации часто допускают нарушения при оказании услуг и работ по содержанию общего имущества. Многие собственники квартир слышали такую мысль: если вам не оказываются услуги, то можно приостановить плату за них. Насколько это законно?

Указанное мнение исходит из ст. 328 ГК. В этой норме действительно сказано, что если исполнитель не оказывает услуги, то заказчик может приостановить выполнение встречных обязательств. Управляющая организация — исполнитель, заказчиком будут собственники квартир. Кажется, что эта норма дает право собственникам приостановить оплату, но это не так.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены специальные правила перерасчета размера платы при ненадлежащем оказании услуг. Правилами не предусмотрено приостановление оплаты. Собственники могут только требовать перерасчета платы. Вместе с тем ничто не мешает требовать снижение размера платы до нуля (см. также Постановление Президиума Приморского краевого суда от 06.11.2009 № 44 г-147; Постановление ФАС УО от 13.05.2010 №Ф09—3372/10-С5).

Представьте ситуацию: вы купили квартиру или вам ее подарили. Через какое-то время вам приносят квитанцию за жилищно-коммунальные услуги, в которой обнаруживается, что у предыдущего собственника был большой долг. Управляющая организация требует от вас оплатить долг и грозит, что в противном случае отключит коммунальные услуги. Что делать? Как вам поможет закон?

В законе сказано, что обязательства порождают права и обязанности только для их участников ( ст. 308 ГК РФ). Эту норму надо понимать так. Участниками обязательства будут стороны договора, которым предусмотрено предоставление коммунальных услуг, то есть договора управления домом. То есть участниками обязательства, по которому возник долг, являются управляющая организация и предыдущий собственник, так как с новым собственником управляющей организации еще только предстоит заключить договор.

В ст. 153 ЖК РФпрямо записано, что платить надо с момента получения права собственности на квартиру ( Решение Спасского районного суда Приморского края от 01.04.2010 № 2—274/2010). Поэтому у нового собственника долг не может возникнуть раньше, чем он стал собственником. Долг, возникший у предыдущего собственника, к новому может перейти только если они заключат соглашение об этом или в силу закона. Однако закон не предусматривает переход долга, поэтому, если нет соглашения, то и нет обязанности у нового собственника платить долги старого.

Другое дело взносы на капитальный ремонт. В законе прямо сказано, что долг прежнего собственника переходит новому ( ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). Раз в законе сказано, значит происходит замена лица в обязательстве по оплате долга. Поэтому требовать оплату долга за капитальный ремонт управляющая организация может. Учтите, что новый собственник, который оплатил долг предыдущего владельца квартиры, не сможет в судебном порядке потребовать возмещения расходов.

Что это значит для вас? Это означает, что вы должны потребовать от управляющей организации, чтобы они исключили долг предыдущего собственника с вашего лицевого счета. Требовать долг управляющая организация должна не с вас, а с того, кто продал или подарил квартиру.

А вот нестандартный случай: умирает наниматель квартиры. С кого требовать оплату долга? Члены семьи нанимателя часто думают, что долг управляющая организация должна требовать с муниципалитета, то есть с наймодателя. С этим выводом не согласны суды. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2008 № Ф03—5547/2008 сделан следующий вывод: администрация муниципального образования не несет ответственность за долги умершего нанимателя квартиры. При этом суд ссылается на тоже обоснование: закон не предусматривает переход обязательств нанимателя к наймодателю. Обязанности наследодателя переходят, как и его права, к наследникам.

Плата за ЖКХ состоит из трех основных частей: коммунальные услуги; содержание общего имущества; взносы на капитальный ремонт. Тариф на коммунальные услуги и размер взноса определяют региональные власти. Тариф на содержание общего имущества устанавливают собственники квартир на общедомовом собрании.

Большое число споров в ЖКХ связано с тем, что собрание дома не утвердило тариф на очередной год. Причины могут быть разные: не удалось вовремя провести общее собрание; собственники находятся в конфликте с управляющей организацией и т. п. В этих случаях возникает вопрос: по какому тарифу платить за содержание дома?