Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Собственники в подобных ситуациях отказываются платить за жилищно-коммунальные услуги. Рассуждают они так: раз услуги выполнялись ненадлежащим образом, значит и платить за них не надо. Конечно, управляющая организация такую логику никогда не признает, а значит пойдет в суд за взысканием долга. Что тут надо учитывать?

Если управляющая организация ненадлежащим образом оказывает услуги, то можно требовать перерасчет. Причем перерасчет может быть осуществлен вплоть до нулевой суммы платы. Собственники должны именно потребовать перерасчет, автоматически его делать не будут.

Право требовать перерасчет и право не платить — разные категории. Да, собственники могут потребовать пересчитать плату за жилищно-коммунальные услуги, но не могут без перерасчета отказаться от оплаты. Вот почему суды считают, что платить долг за ЖКУ придется, даже если услуги организация оказала плохого качества ( Решение Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка № 2—1201/2014 М-1208/2014).

Вывод: не потребовали перерасчета за некачественные услуги — должны платить за ЖКУ; не будете платить — управляющая организация обратиться в суд и выиграет. Поэтому, если обнаружили малейшее нарушение по содержанию дома, сразу пишите претензию.

Собственники нежилых помещений в доме (магазины, офисы, отели) часто стараются избежать оплаты за содержание общедомового имущества. Это может увеличить расходы собственников квартир, которым приходится платить не только за свои «метры», но еще и за площадь нежилых помещений. Насколько законны действия собственников магазинов и офисов?

Для того чтобы разобраться, надо обратиться к закону. В соответствии со ст. 36 ЖКсобственникам помещений в доме принадлежит общедомовое имущество. В этой норме не делается деление на жилые и нежилые помещения, и говорится о помещениях в целом. Аналогично в ст. 39 ЖК РФустановлено, что собственники помещений несут бремя содержания общего имущества.

Оправдывая отказ от оплаты собственники нежилых помещений ссылаются на статьи 153 и 154 ЖК РФ. В этих нормах установлена обязанность собственников жилых помещений платить как за коммунальные услуги, так и за содержание общего имущества. Так как в этих статьях не говорится о нежилых помещения, собственники таких помещений делают вывод, что платить не должны.

Однако важно понимать, что указанные статьи, хоть они и регулируют обязанности собственников жилых помещений, не исключают обязанностей собственников помещений нежилых. Кроме уже указанных норм, надо сослаться еще на ст. 210 ГК РФ, которая возлагает бремя содержания имущества на его собственника. Поэтому ст. 154 ЖК, которая определяет бремя расходов собственников жилых помещений, по аналогии распространяется и на собственников магазинов, офисов и отелей.

Это находит подтверждение, например, в Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14. Аналогичного вывода придерживаются суды: Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10.

Обратите внимание, что в п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 специально сказано, что факт неиспользования общего имущества никак не влияет на обязанность платить за его содержание. Да, у нежилых помещений свой, отдельный выход, а собственники таких помещений не пользуются лифтами или мусоропроводом. Однако это не снимает обязанность платить за содержание общего имущества, к которому относится в том числе и лифт и мусоропровод.

Платить за жилищно-коммунальные услуги мало кто хочет. Но больше других сопротивляются собственники нежилых помещений в доме. Для этого у них есть оправдание: некоторыми элементами общего имущества они не пользуются (например, лестничными площадками, дверями в подъезде), а некоторые элементы содержат сами (подметают земельный участок рядом с крыльцом). Кстати, подобную же позицию занимают иногда и собственники жилых помещений («мы не пользуемся лестничной площадкой в соседнем подъезде, так почему ее должны содержать?»).

Позиция таких собственников ошибочна. Когда вы приобретаете помещение в доме, то получаете право собственности не только на это помещение, но и на общедомовое имущество (стены, крыши, те же лестничные площадки). Это норма закона, возникновение права собственности на эти объекты ни от чего иного не зависит, только от назначения объекта: обслуживает больше двух помещений в доме — общее имущество. Содержать общее имущество должны собственники всех помещений в доме ( ст. 39 ЖК). Поэтому неважно, что каким-то имуществом собственник не пользуется ( Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2012 №Ф01—92/12, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

А как быть, если собственник сам убирает? Это тоже не позволяет отказаться от оплаты услуг управляющей организации. В одном доме может быть только один способ управления. Выбрать можно управляющую организацию, ТСЖ или непосредственное управление. Когда собственник сам убирает лестничную площадку или подметает придомовую территорию — это непосредственное управление. Но если общее собрание дома выбрало управляющую организацию, то никакого непосредственного управления уже не может быть. Все равно продолжаете убираться? Это Ваше право, но это не снимает обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Почти в каждом доме на первых этажах находятся нежилые помещения. Зачастую в таких помещениях располагаются государственные или муниципальные учреждения культуры, образования или здравоохранения. В этом случае возникает спорная ситуация: должны ли учреждения платить за содержание и ремонт общедомового имущества.

Учреждения полагают, что платить не обязаны. Ведь помещения не находятся у них в собственности и переданы в оперативное управление. Эта позиция не устраивает управляющие организации и собственников квартир: добраться до учредителя-собственника помещений (как правило, это органы власти) очень сложно, проще иметь дело с учреждениями.

В законодательстве нет однозначного решения этой проблемы. С одной стороны, бремя содержания общего имущества возложено на собственников квартир ( ст. 39 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). С другой стороны, право оперативного управления — это ограниченное вещное право, то есть тоже самое право собственности, за отдельным исключениями (нельзя продавать имущество без согласия собственника и т. д.).