Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Однако любой собственник квартиры может инициировать проведение общего собрания. На этом собрании можно исключить работы и услуги, не обязательные с позиции закона.

Обратите внимание еще на такой момент. Состав дополнительных работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Это существенное условие, то есть такое, без которого договор вообще не считается заключенным. Для жильцов это означает, что если дополнительные работы в договоре не указаны, то платить за них не надо. Даже если управляющая организация выполняет эти работы.

Плата за ОДН входит либо в коммунальные услуги, либо в содержание жилья. Подобное разделение, появившееся в 2017 году, запутало собственников квартир. Вот один из самых частых вопросов: в каких случаях плата за ОДН все-таки не будет платой за содержание жилья. Почему это важно?

По нескольким причинам, но главная такая: если ОДН — это коммунальная услуга, то платить за него жильцам можно по приборам учета. Если же ОДН — это содержание жилья, то платить придется по нормативу, что значительно повышает плату за жилищно-коммунальные услуги.

Когда ОДН не будет содержанием жилья разъяснено в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04. Вот эти случаи:

1) в доме выбрано непосредственное управление. Это когда в доме нет управляющей организации или ТСЖ. Вы можете сами содержать дом, а можете заключить договор абсолютно с любым подрядчиком;

2) в доме выбран способ управления, но не реализован. Например, выбрана управляющая организация, но договор с ней не заключен. Создали ТСЖ, но не зарегистрировали его как юрлицо.

В каждом из этих случаев плата за ОДН — это коммунальная услуга. Платить вы можете по прибору учета, а не по нормативу. Поэтому, если хотите сэкономить на жилищно-коммунальных услугах, то можете заменить способ управления на непосредственное ( ст. 164 ЖК РФ).

Знакомая многим ситуация: собственники квартир требуют от управляющей организации провести уборку в подъезде и получают отказ. В некоторых случаях суды считают это законным. Давайте разберемся, когда организация может отказать в уборке и других услугах по содержанию дома.

В ст. 162 ЖК РФчетко сказано, что существенным условием договора управления домом является перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять. Существенными считаются такие условия, без которых договор вообще нельзя признать заключенным.

Есть два подхода к толкованию этой нормы. Первый: в договор управления надо включить только те услуги и работы, которые собственники считают необходимыми, но которые не прописаны в законе. Эти последние услуги, раз они предусмотрены законом, организация должна предоставлять независимо от указания в договоре.

Такое мнение поддерживается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 где был сделан вывод, что обязанности управляющей организации определяются законом, поэтому решение общего собрания не требуется.

Второй подход: в договор управления домом надо включить любые работы и услуги, как те, что предусмотрены законом, так и любые иные, какие пожелают собственники.

В обоснование этой позиции ссылаются, например, на Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170, которое устанавливает требования к содержанию общедомового имущества. Но для кого же обязательны эти требования? Для собственника, который и несет бремя содержания. А вот для управляющей организации — это будет обязательным лишь тогда, когда об этом выскажутся собственники, включив работы и услуги в договор управления.

Эта точка зрения поддерживалась Минстроем в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14.

Если суд придерживается этой последний позиции, то рассуждает следующим образом. В случае если управляющая организация созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных работ, но собственники не примут решение по таким работам, управляющая организация может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление 17 ААС от 06.08.2014 по делу № А60—8210/2014). Это ошибочная позиция, но суды ее нередко занимают. Поэтому надо на общем собрании дома утвердить полный перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация.

Вот один из самых спорных вопросов, связанных с новостройками: кто должен ремонтировать общедомовое имущество? Застройщик или управляющая организация?

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗзастройщик предоставляет гарантию на инженерные сети и другое общее имущество дома. В то же время после ввода дома в эксплуатацию для него выбирается управляющая организация ( ч. 13 ст. 162 ЖК РФ), которая также обязана следить за состоянием общедомового имущества, например тех же инженерных сетей.

Если возникает гарантийный случай, то собственники квартир обращаются в управляющую организацию, полагая, что именно она должна устранять недостатки общего имущества дома. В свой черед управляющая отказывает в проведении работ, ссылаясь на гарантию застройщика и отправляя собственника именно к нему. Кто прав?

В данном случае важно учитывать, что обязанности перед собственником квартиры возникают как у застройщика, так и у управляющей организации. Да, эти лица состоят в разных правоотношениях с собственником, но предмет этих обязательств совпадает — общедомовое имущество.

Именно поэтому суды считают, что в рассматриваемых ситуациях обязанность по устранению недостатков, приведению общего имущества многоквартирного дома к нормативным требованиям возлагается на управляющую организацию ( решение АС Нижегородской области от 03.09.2014 по делу № А43—3252/2014). Бездействие застройщика не снимает обязательств управляющей организации.

Этот вопрос не такой банальный, как может показаться. На практике часто встречаются такие ситуации: тариф на содержание общего имущества утвержден общим собранием дома; у управляющей организации возникает потребность провести какие-то дополнительные работы; собственники отказывают утверждать новый тариф, заявляя, что уже утвержденный тариф должен действовать в течение года. Дело часто доходит до суда. Но что говорит об этой проблеме закон?