Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Бесхозяйных инженерных сетей много. Это могут быть трубы водоснабжения, отопления или даже электросети, которые формально никому не принадлежат. Как правило, бесхозяйными считаются участки сетей, которые идут по земельному участку, расположенному под многоквартирным домом. Это вызывает многочисленные споры собственников квартир, управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Давайте развеем основные заблуждения на этот счет.

Бесхозяйной считается сеть, в отношении которой:

1) не известен собственник. Чаще всего так бывает с сетями, которые были построены еще в СССР, документы на них затерялись и определить собственника невозможно;

2) собственник отсутствует;

3) собственник отказался от своих прав. Это чаще всего касается застройщиков. Построив дом застройщик отказывается от участка сети, который проходит по земельному участку до многоквартирного дома.

Бесхозяйные сети должна содержать та организация, которая оказывает коммунальные услуги собственникам квартир с применением таких сетей. Как пример см. ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ. Решение об этом принимается местными органами власти. Расходы на содержание таких сетей компенсируются ресурсоснабжающим организациям в тарифах.

Сеть на земельном участке многоквартирного дома может быть бесхозяйной?

Некоторые полагают, что да. При этом ссылаются на п. 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которая устанавливает внешнюю границу инженерных сетей многоквартирного дома: по внешней границе стены дома.

Однако в этом случае не учитывается, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФобщедомовым будет любое имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. Если конкретный участок сети проходит по земельному участку, на котором расположен дом, то сеть является общедомовым имуществом. Поэтому говорить о бесхозяйном имуществе в этом случае нельзя. Хороший пример все тот же застройщик, который формально и не может отказаться от участка сети, ведь право собственности на сеть в силу закона автоматически возникает у собственников квартир.

Должна ли управляющая организация платить за потери в бесхозяйных сетях?

Нет, не должна. Такой вывод содержится в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 №ВАС-10864/13. Смысл позиции суда в том, что управляющая организация обязана оплачивать только те расходы на коммунальные услуги, какие предусмотрены и для населения. Если для населения оплата потерь в бесхозяйных сетях не предусмотрена, то не предусмотрена она и для управляющих организаций.

Одно из самых спорных правил жилищного права: объем обязательств управляющей организации перед собственниками не может быть больше объема обязательств собственников перед управляющей организации. Давайте разберемся в этом правиле.

Применение правила возможно в двух ситуациях: в отношениях между управляющей организацией и собственниками; в отношениях между управляющей организацией и подрядчикам, ресурсоснабжающими организациями.

Управляющие организации — собственники.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам только те работы, услуги, за которые собственники платят. Этого мнения придерживаются управляющие организации в различных ситуациях: собственники на общем собрании утвердили тариф, который, как считает организация, не покрывает фактические расходы; собственники не предусмотрели в тарифе выполнение каких-либо работ или услуг; из-за аварийных ситуаций понадобились работы или услуги, которые не предусмотрены договором управления.

Важно помнить следующее: управляющая организация должна выполнять те работы и услуги, которые предусмотрены законом, даже если собственники за них не платят ( Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Управляющая организация не может ссылаться на долг за содержание жилья и отказываться от выполнения обязательных работ. Какие работы и услуги обязательны? Полный перечень приведен в Постановлении Правительства от 03.04.2013 № 290.

Это подтверждают суд (см. например Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Суд указал, что если управляющая организация сама не конкретизировала работы и услуги по договору управления, которые будет выполнять, то все работы, кроме капитальных, являются текущими и выполняются за счет управляющей организации (см. также Решение ВС РФ от 22.12.2010 № ГКПИ10—1401).

Управляющая организация — подрядчики, ресурсоснабжающие организации.

Управляющая организация может заключить договор с подрядчиком, если необходимо проведение каких-то работ, а штатных специалистов или техники нет. Да, возможность привлечения подрядчика вызывает сомнения с точки зрения закона, но на практике это распространенная ситуация. Итак, управляющая организация привлекла подрядчиков, они выполнили работы, пришло время платить. И тут выясняется, что у организации нет денег, потому что у собственников квартир большой долг. Как быть?

Или другая аналогичная ситуация, но только с водоканалом, энергосбытом, теплоснабжающей организацией (все это — ресурсоснабжающие организации или РСО), у которых управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы для оказания коммунальных услуг. Если собственники не платят управляющей организации, то должна ли управляющая организация платить подрядчикам и РСО?

В судебной практике сложилась позиция: нет, не должна. Управляющая организация, как полагают суды, самостоятельного экономического интереса в работах подрядчиком или услугах РСО не имеет, поэтому не несет ответственность, если нечем платить по вине собственников. Такой вывод по аналогии следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2380/10.

Собственники квартир каждый месяц платят за жилищно-коммунальные услуги. Эти деньги собираются на счете управляющей организации или ТСЖ. И очень часто возникает вопрос: кому принадлежат эти деньги. Вопрос не такой банальный, как может показаться.

Типичная ситуация: управляющая организация (ТСЖ) задолжала подрядчикам или ресурсоснабжающей организации, которые обратились в суд. По решению суда истцы взыскивают долг за счет тех средств, которые находятся на счете управляющей организации (ТСЖ). Как следствие, со счета организации можно списать огромную сумму, фактически оставив многоквартирный дом без содержания. Как быть в этой ситуации?