Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

К сожалению, в законодательстве этот вопрос не решен однозначно. Если бы закон предусматривал, что средства, накопленные на счетах управляющей организации или ТСЖ, остаются средствами собственников квартир, то взыскать их по долгам нельзя. Однако закон этого не утверждает, как и не утверждает обратного: средства платежей за жилищно-коммунальные услуги принадлежат управляющей организации (ТСЖ).

В судебной практике сложились такие позиции.

В отношении ТСЖ из Определения Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 307-ЭС15—13032 по делу № А42—5404/2012 следует, что взыскание невозможно. Объясняется это тем, что денежные средства носят целевой характер и не являются собственностью ТСЖ. Если обратить взыскание на целевые средства, то незаконно пострадают добросовестные собственники помещений в доме.

Иначе решается вопрос в отношении управляющих организаций. Суды иногда делают вывод, что средства, поступающие от собственников, являются собственностью организаций ( Постановление 17 ААС от 04.06.2013 № 17АП-5918/2012). Следовательно, взыскание возможно (обратную позицию см. в Определении ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13).

Надо признать, что это обоснованная позиция. Целевой характер средств, собранных от жильцов дома, не предопределяет вопросы собственности на эти средства. Управляющая организация получает средства за оказываемые работы, а значит, как в любых иных аналогичных случаях (например, собственник квартир заказывает ремонтные работы), эти средства принадлежат управляющей организации.

Большинство жалоб собственников квартир связано с уборкой придомовой территории. Управляющая организация не подметает двор летом, не очищает его от снега и наледи зимой. Отказывается управляющая организация и следить за состоянием детских площадок и парковок. Поэтому возникают вопросы: что собственники могут требовать от управляющей организации? Когда отказ от содержания двора будет незаконным?

Для начала обратимся к Письму Минстроя РФ от 24.09.2015 № 30846-ОД/04. В письме сделан крайне сомнительный вывод: управляющая организация не обязана содержать двор, если соответствующей обязанности нет в договоре управления или в решении собственников. Эта позиция Минстроя ошибочна.

Управляющая организация выполняет как те работы, что указаны в договоре, так и те, что предусмотрены нормативными актами. Это неоднократно разъясняли суды, в том числе это разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

Обязанность содержать придомовую территорию установлена, как минимум, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Поэтому независимо от решения собственников, договора управления управляющая организация обязана содержать придомовую территорию в том объеме, который указан в нормативных актах.

Управляющая организация обязана подметать двор, очищать мусорные контейнеры, убирать газон и т. д. Отказаться от содержания придомовой территории организация может только в том случае, если земельный участок под многоковартирным домом не прошел кадастровый учет, а значит не является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, которая устанавливает, что содержать управляющая организация обязана только общедомовое имущество.

На стенах большинства домов можно обнаружить рекламные объявления. Насколько законной является расклейка объявлений и кто должен следить за этим?

Стены дома являются общедомовым имуществом ( п. 2 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491). Это означает, что распоряжаться стенами может только общее собрание собственников помещений в доме. Без решения общего собрания расклейка объявлений является незаконной. Это касается и тех случаев, когда используются специальные доски для объявлений. Для этого также необходимо решение собственников помещений.

Конечно, зачастую рекламщики не утруждают себя получением решения собрания собственников. В этом случае надо требовать от управляющей организации очистку стен от рекламных объявлений.

Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 22.09.2015 № 30396-ОЛ/04. Однако министерство обратило внимание, что требовать от организации удаления объявлений можно только при условии, если соответствующие условия предусмотрены договором управления. Дело в том, что в минимальном перечне работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, отсутствуют работы по очистки стен. Поэтому необходимо отдельное решение общего собрания, которым предусмотрена как обязанность по очистке, так и периодичность. Плата за данную услугу должна быть включена в тариф на содержание общего имущества дома.

Аналогичные правила применяются и к очищению стен домов от рисунков.

В отношениях между собственниками квартир и управляющей организацией самый главный вопрос «кто определяет работы и услуги по содержанию дома». Именно от этого зависит размер платы за содержание дома и то, что могут требовать собственники квартир.

В соответствии со ст. 162 ЖКперечень работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Однако в договоре надо указывать только дополнительные работы и услуги, которые не предусмотрены минимальным перечнем, который утверждает Правительство РФ.

Возникает вопрос: может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг? Например, если собственники на общем собрании не установили указанный перечень, то как быть?

В Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14 сказано, что управляющая организация самостоятельно ни состав, ни объем работ определять не может. Это значит, что если общее собрание не приняло решение по этому вопросу, то организация должна содержать дом согласно минимального перечня работ ( Постановление Правительства от 03.04.2013 № 290).

Кроме того, управляющая организация не может навязывать собственникам квартир работы и услуги, которые им не нужны, не одобрялись на общем собрании. Требовать плату за эти работы организация не имеет права.

Во многих многоквартирных домах еще сохраняются коллективные антенны. Поэтому Минстрой в Письме от 13.07.2016 № 21928-АЧ/04 разъяснил вопросы, связанные с платой за антенну. Попутно министерство ответило на ряд весьма интересных вопросов.