Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Необходимо учитывать следующее. Из ст. 421 ГК РФследует, что договор заключается только по взаимному согласию сторон. Другими словами, действует принцип свободы договора. Исключения сделаны только для договоров, обязательность которых установлена законом.

В ст. 46 ЖК РФдействительно сказано, что решение общего собрания является обязательным. Однако речь идет именно о решении, а не о договоре управления. Да, решение является обязательным, но не договор.

Так как законом обязанность заключения именно договора управления не установлена, то собственники не обязаны заключать договор управления с управляющей организацией. Это означает также, что управляющая организация не может через суд требовать заключения договора, даже ссылаясь на решение общего собрания.

Закон предусматривает возможность передать исполнение договора третьему лицу ( ст. 313 ГК РФ). Например, у вас есть долг по квартплате, а оплатить его может ваш родственник. Управляющая организация не может отказаться от этой оплаты. Но может ли сама управляющая организация передать исполнение своих обязательств по управлению домом третьим лицам?

Тут важно различать два случая. Одно дело, когда управляющая организация нанимает подрядчиков. В этом случае организация не перекладывает на подрядчика обязанности по содержанию домом, а только поручает выполнить отдельные работы. Совсем другое дело, когда управляющая организация передает именно управление домом.

Предмет договора управления — это управление многоквартирным домом ( ст. 161 ЖК РФ). Для этого организация принимает на себя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества (крыши, подвалы, подъезды). Можно ли передать другой организации эти обязанности?

Этот вопрос имеет важное значение для собственников квартир. Ведь выбирает управляющую организацию общее собрание собственников. Чтобы правильно выбрать организацию, которая не будет впустую тратить деньги жильцов, надо быть уверенным в добросовестности организации. Если у организации есть право передать управление домом третьему лицу, причем без уведомления и согласия жильцов, то возникает много возможностей для махинаций.

Поэтому, например в Постановлении 17 ААС от 22.10.2014 № 17АП-12214/2014 сделан вывод, что управляющая организация не может перекладывать свои обязательства на другие организации (сравните с Письмом Минстроя РФ от 03.03.2016 № 6076-ОД/04). Это обоснованный вывод, ведь для собственников квартир имеет большое значение репутация управляющей организации.

Управляющую организацию, как правило, собственники меняют из-за ее недобросовестности. Если организация не убирает в подъезде, не очищает придомовую территорию от мусора, отказывается предоставлять качественные коммунальные услуги, то жильцы дома ее меняют на другую. Но всегда возникает вопрос, а можно ли потребовать от прежней организации компенсацию за нарушения. Например, если халатность прежней управляющей организации привела к ущербу для собственников.

Типичная ситуация: управляющая организация вовремя не заделывает швы в панелях дома. Это приводит к постепенному разрушению стены дома, промерзанию помещений, что ведет к отклеиванию обоев и т. п. Можно ли потребовать от организации компенсацию?

Да, это возможно. Такой вывод можно сделать из ст. 1064 ГК РФ. Если вам причинен вред, то можно требовать возмещение. Для этого придется доказать, что причиненный вред вызван именно действиями управляющей организации. Это может потребовать экспертизы. Есть ли возможность упростить взыскание ущерба?

Да, это возможно. Некоторые суды полагают, что в суд может обратиться новая управляющая организация ( Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2012 №Ф07—1942/11 № А56—33032/2011). Другими словами, если вы поменяли управляющую организацию, то новая организация может подать в суд на старую организацию и потребовать компенсацию. Подобная позиция суда не во всем обоснована, но раз практика допускает такой порядок взыскания, то этим надо воспользоваться.

Однако надо учесть, что обратиться в суд новая организация может только по ущербу, который причинен общему имуществу. То есть, продолжая наш пример, только по ущербу стенам дома. Если же проблемы со стеной дома привели к проблемам у Вас в квартире, то обратиться в суд придется самостоятельно.

Не только жильцы хотят поменять управляющую организации, но и организация — жильцов. Чаще всего это происходит в двух ситуациях.

Во-первых, в доме могут попасться упорные борцы за справедливость и законность. Они будут собирать общие собрания, будут сами определять необходимый размер тарифа на содержание дома. Тариф этот будет небольшим, все собственники его примут. Не примет только управляющая организация. Ведь чтобы работать по тарифу, выгодному собственникам квартир, надо сокращать издержки, наращивать производительность. Короче, надо работать, чего многие управляющие организации не хотят.

Во-вторых, бывает, что многоквартирный дом в ужасном состоянии. Его еще не признали аварийным или признали, но не приняли решение о сносе. Управлять таким домом надо, но кто платит? Естественно, платят жители. Однако аварийные дома требуют такого размера расходов, что тариф для жильцов будет огромным. Платить никто или почти никто не будет. Управляющая организация начнет нести убытки.

И вот вопрос: может ли организация отказаться от договора управления?

Закон разрешает расторгать договор в одностороннем порядке. Но возможно это только в случаях, прямо в законе и указанных ( ст. 310 ГК РФ). Если в законе не предусмотрено оснований для расторжения договора, то расторгнуть его нельзя.

Некоторые управляющие организации пытаются ссылаться на ст. 782 ГК РФ, которая разрешает расторгнуть договор возмездного оказания услуг. Однако договор управления домом это не договор оказания услуг. Так решила судебная практика: договор управления — это самостоятельный вид договора, который регулируется ЖК РФ.

Если же обратиться к ст. 162 ЖК РФ, то там не найти оснований для расторжения договора управления. Точнее они есть, но только основания, которые дают право расторгнуть договор жильцам, а не управляющей организации. Аналогичный вывод содержится в Постановление 14 ААС от 17.07. 2012 № 14АП-3706/12.