Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

Во всех остальных ситуациях, когда денежные средства по указанным договорам поступают на расчетный счет ТСЖ, расходы по договорам с РСО, РО по обращению с ТКО включаются в смету ТСЖ . Причем в договоры с поставщиками включается обязанность товарищества оплачивать КР на СОИ (холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и отведение сточных вод) в составе жилищных услуг. Многие ТСЖ не стремятся переходить на прямые договоры, хотя, на наш взгляд, им это выгодно. Чем это чревато для товарищества оставаться исполнителем коммунальных услуг?

ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг на безвозмездной основе — все средства жителей в доме за коммунальные услуги переводятся поставщику . Никаких денег из указанных средств населения не остается на счете товарищества.

Если причиной просрочки оплаты по договору между ТСЖ и РСО стали неплатежи населения , это является признаком виновности ТСЖ в неисполнении обязанности по оплате оказанных коммунальных услуг. Взыскивать задолженность в такой ситуации РСО будут именно с ТСЖ .

В связи с наличием неплательщиков за КУ в доме существует риск банкротства ТСЖ по причине накопления долгов перед РСО, так как у ТСЖ нет источника для их погашения. В таком случае во избежание банкротства товарищества можно погасить долги перед РСО из статьи «Непредвиденные расходы» сметы, если это предусмотрено уставом.

Отношения между исполнителем и потребителями регулируются в части оплаты:

• жилищных услуг — ЖК РФ и Правилами № 491;

• коммунальных услуг в МКД — ЖК РФ и Правилами № 354.

А отношения между ТСЖ и РСО — Правилами, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

К сожалению, положения этих документов не всегда совпадают друг с другом, что отрицательно сказывается на финансовом положении товарищества. Рассмотрим этот момент на примере оплаты жителей и ТСЖ коммунальных ресурсов на СОИ.

1. Размер расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ , определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях СОИ, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ . Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на СОИ не может превышать объема , рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях СОИ.

2. Порядок расчетов товарищества за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ , с РСО определен в п. 21 Правил № 124.

Если МКД оборудован ОДПУ , то объем коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем, определяется по показаниям ОДПУ за вычетом объема , потребленного в нежилых помещениях по прямым договорам с РСО.

Если МКД не оборудован ОДПУ , то объем коммунального ресурса на СОИ необходимо определять исходя из норматива потребления КР на СОИ.

Если РСО воспользовалось правом на односторонний отказ от договора с ТСЖ (п. 30 Правил № 124), то ТСЖ должно оплатить коммунальный ресурс на СОИ:

в объеме норматива потребления при отсутствии ОДПУ ил и

в объеме разницы показаний ОДПУ и всего объема, который должны оплатить потребители.

Это предусмотрено п. 21.1 Правил № 124. Из этого следует, что, как правило, потребители в МКД платят за КР на СОИ меньше , чем РСО выставляет товариществу. Источников погашения так называемой сверхнормативной разницы у ТСЖ нет.

Чтобы избежать накопления долгов ТСЖ перед РСО по «сверхнормативной разнице» коммунальных ресурсов в целях содержания ОИ товариществу следует предпринять следующие действия:

1) проводить энергосберегающие мероприятия при содержании и ремонте ОИ в целях уменьшения потерь в инженерных сетях;

2) проводить постоянную работу с жителями по вопросам своевременного снятия показаний ИПУ и предотвращения несанкционированного отбора коммунальных ресурсов;

3) провести общее собрание членов ТСЖ по вопросу включения расходов на оплату сверхнормативных объемов коммунальных ресурсов на СОИ в смету доходов и расходов ТСЖ (статья «Непредвиденные расходы») при утверждении сметы (см. выше);

4) внести изменения в смету доходов и расходов ТСЖ в части включения дополнительных расходов на оплату сверхнормативных объемов по соответствующей статье сметы, определенной решением общего собрания членов ТСЖ, если такая необходимость возникла в период, когда ежегодная смета уже утверждена.

Если в уставе указано образование специальных фондов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, или такое решение принято на ОСЧ ТСЖ, расходы на их финансирование должны включаться в смету. Например, это могут быть фонды для:

1) восстановления и замены основных средств;

2) текущего ремонта;

3) резерва непредвиденных расходов (примерно 5 % общей суммы сметы в данный фонд);

4) проведения работ по благоустройству и озеленению придомовой территории, входящей в состав ОИ;

5) ликвидации аварий на лифтовом оборудовании (для оплаты определенного перечня ремонтных работ, не покрывающихся ежемесячной оплатой специализированной организации за техническое обслуживание и ремонт лифтов).

► Обратите внимание!

1. Дополнительные и не предусмотренные сметой расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД проводите за счет статьи «Прочие непредвиденные расходы», чтобы не приходилось изменять смету в течение года — это связано с решением, которое должно быть принято на ОСЧ!

Перед утверждением сметы (во избежание возникновения различного рода инсинуаций в адрес правления) целесообразно проинформировать собственников о том, что цель статьи «Прочие непредвиденные расходы» — оперативное решение проблем жизнеобеспечения дома, поэтому в нее заложен соответствующий бюджет.

2. Эти фонды формируют из поступлений всех собственников в МКД, независимо от их членства в ТСЖ.