Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Собственникам важно помнить, что существенным условием договора является срок гарантии на работы. Этот срок не должен быть меньше 5 лет. Другими словами, подрядчик отвечает за качество проведенного ремонта в течение 5 лет после того, как работы будут приняты.

Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то подрядчика определяет именно оператор. При этом оператор должен провести торги.

Таким образом, собственникам выгоднее формировать фонд на специальном счете. Это позволит контролировать выбор подрядчика капитального ремонта.

Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры — собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?

Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество — как принадлежность ( ст. 135 ГК).

Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество ( ч. 2 ст. 162 ЖК): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.

Согласно ст. 1064 ГКвозмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:

1) вред;

2) незаконные действия причинителя вреда;

3) вина;

4) причинно-следственная связь между вредом и незаконными действиями.

Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из-за управляющей организации:

1) протекает крыша дома из-за чего протекает потолок в квартире;

2) из-за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;

3) вентиляция работает некачественно из-за чего образуется плесень, отклеиваются обои.

Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:

1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),

2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);

3) причинно-следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).

Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГКвина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.

Собственники квартир уже привыкли к мысли, что за содержание дома отвечает управляющая организация. Состояние подъездов, работоспособность инженерных сетей, чистота придомовой территории — все это зона ответственности организации. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда ненадлежащее состояние дома вызвано действиями самих собственников квартир.

Например, лампочку в подъезде может разбить собственник квартиры, а не случайно попавшие в подъезд хулиганы. Засор в общедомовой инженерной сети также часто вызывается действия жильцов. Возникает вопрос: несет ли в подобных случаях управляющая организация ответственность за содержание дома?

В судебной практике сделан вывод, что неправомерные действия собственников не снимают ответственность с управляющей организации ( Постановление 18 ААС от 15.04.2014 по делу № А76—6230/2013). Исключения составляют случаи, когда управляющая организация предприняла все необходимые меры для устранения нарушения (например, уведомила собственников о необходимости устранить нарушение).

Например, если управляющая организация предупредит собственников о том, какие вещества, предметы нельзя сбрасывать в систему канализации, будет проводить плановые осмотры, но при этом канализация засорится по вине собственника, то управляющая организация за последствия такого засорения отвечать не будет.

Протоколы общего собрания многоквартирного дома — очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?

До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отраженное в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако с 2015 года протокол признан официальным документом ( п. 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04). Почему это важно?

За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность ( ст. 327 УК). Пока протокол собрания не признали официальным документом, нельзя было привлечь к уголовной ответственности лиц, виновных в подделке. Теперь же это возможно. Узнали о протоколе собрания Вашего дома, но уверены, что собрания не было? Обращайтесь в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Помните еще вот о чем. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр. Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это дает право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закрепленное протоколом.

Управляющие организации очень часто любят пугать собственников: не установите счетчики — получите административную ответственность. Насколько обосновано это мнение? Предусмотрена ли административная ответственность для собственников за отсутствие приборов учета?

Для начала важно помнить такое правило: за установку приборов учета в квартире отвечает собственник; за установку общедомовых приборов учета отвечает управляющая организация.