Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Оператор предоставляет собственникам платежные документы на оплату взносов. Направлять квитанции оператор может как самостоятельно, так и через привлечение третьих лиц.

Важной обязанностью оператора является несение ответственности перед собственниками квартир за качество проведенного капитального ремонта. Закон ограничивает ответственность оператора, предусматривая, что такая ответственность сохраняется только в течение пяти лет с момента приемки ремонта.

Конституционный суд несколько лет назад признал взносы на капитальный ремонт законными. При этом суд указал, что государство обязано предусмотреть механизм, который обяжет органы власти проводить ремонт за счет бюджетных средств. И вот в конце 2017 года. такой механизм появился.

В Жилищном кодексе появилась новая статья 190.1, которая определяет особенности проведения ремонта домов, в которых ремонт требовался на момент приватизации первого помещения. В чем состоят эти особенности?

Закон предусматривает случай, когда капитальный ремонт проводится за счет бюджета: если многоквартирный дом до момента приватизации первого помещения был включен в план капитального ремонта, но ремонт не был произведен, то провести ремонт в настоящее время обязан тот орган власти, который управлял домом на момент приватизации.

Итак, ваш многоквартирный дом обязана отремонтировать власть, если дом ранее был включен в «перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда». Отыскать этот документ сложно. Чтобы узнать, какие дома были включены в план, необходимо обратиться в архив.

Узнать дату приватизации первого помещения в доме еще труднее, так как сведения о приватизации являются персональными данными. Получается, что узнать об обязанности властей проводить ремонт практически невозможно. Остается только обращение в прокуратуру с требованием о проведении проверки.

Важно помнить, что даже если будет установлена обязанность властей провести ремонт дома, собственники квартир не освобождаются от обязанности платить взносы на капитальный ремонт.

Спорные ситуации, связанные с проведением капитального ремонта дома, возникают достаточно часто. Например, собственник одной из квартир дома может не пустить подрядчиков в помещение, где расположены общедомовые сети. Часто это оправдывают тем, что после ремонта останется грязь, убирать которую, конечно, подрядчики откажутся. Что закон предусматривает на этот случай? Как проводится капитальный ремонт?

Срок проведения капитального ремонта предусматривается региональной программой. Если собственники не пускают в помещения и без этого провести капитальный ремонт невозможно, то надо менять срок ремонта ( п. 4 ч. 4 ст. 168 ЖК). Обратите внимание, что недопуск в помещение не является основанием для отказа дому в капитальном ремонте. Закон допускает только перенос срока ремонта.

По общему правилу изменения в региональную программу по конкретному дому вносятся только по решению общего собрания такого дома. Однако в исключительных случаях решение собрания не требуется. Рассматриваемая ситуация является таким исключением: если есть препятствия в проведении ремонта, то срок ремонта дома изменяется без учета решения общего собрания.

К сожалению, Жилищный кодекс прямо не отвечает на вопрос, кто несет ответственность за убытки, возникшие из-за действий собственника, которые не позволили провести ремонт. Поэтому ответ надо искать в ст. 1064 ГК. Если действиями собственника одной квартиры причинен вред другим жильцам, то можно требовать возмещения вреда с собственника.

Отказать в допуске в помещения общего пользования может и управляющая организация. Так, например, ключи от подвала находятся именно у организации, а без доступа в подвал зачастую невозможно провести капитальный ремонт инженерных сетей. В этом случае срок ремонта также изменяется, а с управляющей организации можно взыскать причиненный вред.

Капитальный ремонт многоквартирных домов проводится в соответствии с региональной программой. Эта программа устанавливает не только перечень работ по ремонту, но также и срок его проведения. Причем выполнение ремонта в установленный программой срок — это обязательное требование. Но что делать, если собранных взносов не хватает на капремонт?

Фонд капитального ремонта формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если фонд формируется на специальном счете, то у собственников квартир в доме есть несколько вариантов.

Во-первых, можно перенести срок ремонта. Изменение срока ремонта осуществляется только при актуализации региональной программы, которая проводится один раз в год. Поэтому собственники могут заблаговременно обратиться в местную администрацию с предложением об изменении срока.

Во-вторых, собственники квартир могут получить займ или кредит в банке. В последующем, как основная сумма кредита, так и проценты, будут погашаться за счет взносов на капитальный ремонт.

Собственникам необходимо помнить, что если срок ремонта дома наступит, но ремонт не будет выполнен, то способ формирования фонда будет изменен, вместо специального счета деньги собственников переведут региональному оператору.

Если фонд формируется на счете регионального оператора, то ситуация несколько проще. Как сказано в п. 9 Письма Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 региональный оператор обязан провести капитальный ремонт даже в случае, если денег на ремонт конкретного дома не хватает. В этом случае оператор может применить принцип «общего котла» и взять деньги на ремонт одного дома со счетов других домов.

От подрядчика зависит качество и своевременность капитального ремонта. Вот почему так важно понимать, кто и в каком порядке определяет подрядчика.

Ответ на этот вопрос зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Фонд можно формировать либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то они самостоятельно определяют подрядную организацию. Кроме того, решением собственников должны быть определены условия договора подряда. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 08.06.2016 № 17636-ЕС/04. Собственники не лишены права предусмотреть, что подрядчик выбирается на конкурсной основе.