Руслан Назаров - ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Разница между способа формирования фонда серьезная. Если фонд формируется на специальном счете, то деньги на капитальный ремонт принадлежат собственникам квартир в том доме, на который открыт счет. Если же фонд формируют на счете регионального оператора, то средства каждого конкретного дома объединяются со средствами всех остальных домов, образуя т. н. «котел». В этом случае, если образован «котел», за счет средств одного дома может быть проведен ремонт любого другого дома. Вот почему собственникам часто выгоднее использовать способ формирования на специальном счете — в этом случае деньги не утекут на ремонт других домов.

Закон разрешает изменять способ формирования фонда. Это допускается делать в любое время ( ст. 173 ЖК). Если фонд формируется на счете регионального оператора, то можно перевести деньги на специальный счет, тем самым уйти от общего «котла». Но если собственники, напротив, хотят перейти со специального счета, то они в любой момент могут передать средства фонда капитального ремонт региональному оператору.

Учитывать надо только следующее. Изменить способ формирования фонда можно в любой момент, однако для вступления решения об изменении в силу предусмотрены специальные сроки. Если собственники собираются уйти от регионального оператора, то решение об этом вступит в силу только через год, после уведомления оператора. Если же собственники переходят на счет регионального оператора («общий котел»), то решение вступает в силу через месяц после уведомления владельца счета (ТСЖ, управляющая организация).

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Деньги собственников квартир большинства домов аккумулируются именно на счете регионального оператора. Поэтому к операторам проявляется особенный интерес со стороны собственников.

Один из самых важных вопросов в отношениях между собственниками и оператором — это ответственность за убытки. Действия регионального оператора могут принести значительные убытки. Например, оператор может нарушить срок проведения капитального ремонта, в результате чего произойдет существенное ухудшение состояния многоквартирного дома. Как отвечает оператор?

В соответствии с ч. 5 ст. 178 ЖКоператор обязан возмещать убытки, причиненные собственникам. Однако ответственность оператора является ограниченной. За убытки оператор отвечает только в размере внесенных взносов на капитальный ремонт. Другими словами, оператор должен оплатить не все убытки, а только убытки в размере, пропорциональном уплаченным взносам. Если собственники допускают просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт, то и ответственность оператора ниже.

Почему установлена пониженная ответственность оператора? Это связано с принципом «общего котла». Оператор собирает средства с определенного количества многоквартирных домов в «общий котел». Это позволяет финансировать ремонт домов, по которым еще не собраны средства в полном объеме, за счет взносов собственников квартир в других домах. Поэтому законодательство защищает оператора, предусматривая не полное возмещение убытков, а только возмещение в пределах собранных взносов.

Важно учитывать, что региональные власти несут субсидиарную ответственность за действия оператора. Субсидиарная ответственность означает, что если оператор не возмещает убытки, то собственники могут требовать возмещения с органов власти.

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт дома. В большинстве случаев фонд капитального ремонта формируется на счетах региональных операторов. Поэтому собственникам интересно, на что оператор может потратить их деньги.

Главное правило расходования взносов — их можно тратить только на услуги и работы по капитальному ремонту. Оператору запрещено тратить средства собственников на административно-хозяйственные цели ( ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).

Важно помнить, что перечень работ и услуг определен также законом ( ст. 166 ЖК РФ). Региональные власти могут предусмотреть дополнительные работы к тем, что уже установлены законом. Собственники квартир могут повлиять на состав работ и услуг только в том случае, если платят взносы больше минимального уровня, установленного законодательством субъекта РФ.

Итак, региональный оператор может тратить деньги только на капитальный ремонт. Однако проводится ремонт по графику, определенному региональной программой. Это значит, что у оператора могут находиться временно свободные средства. В этом случае допускается размещать лишние деньги собственников на счетах в банке. Проценты с этих денег тоже можно потратить только на капитальный ремонт.

Оператор может тратить деньги на ремонт, руководствуясь принципом «общего котла». Ремонт конкретного дома может осуществляться за счет средств, собранных со всех остальных домов. Другими словами, собственники одних домов в определенном смысле «кредитуют» ремонт домов других собственников. От «общего котла» можно уйти только в случае, если общее собрание дома сменит способ формирования фонда капитального ремонта: вместо счета регионального оператора деньги можно копить на специальном счете, владельцем которого будет управляющая организация или ТСЖ.

Региональный оператор управляет фондом капитального ремонта многоквартирного дома. Собственники квартир могут формировать фонд и на специальном счете, владельцем которого будет управляющая организация или ТСЖ. Однако, как правило, фонд формируется именно на счете регионального оператора. Какие обязанности оператора установлены законом?

Полный перечень таких обязанностей можно найти в ст. 182 ЖК РФ. Остановимся на самых важных.

Оператор выбирает подрядные организации, которые будут проводить капитальный ремонт. Порядок отбора подрядчиков определило Правительство РФ в Постановлении от 01.07.2016 № 615. Отбор осуществляется в порядке, который аналогичен государственным закупкам. Поэтому основным способом отбора подрядчиков является проведение торгов.

Оператор ведет учет взносов на капитальный ремонт, собранных с собственников. Важно помнить, что средства учитываются отдельно по каждому собственнику квартиры. Это делает прозрачной процедуру накопления средств, а также позволяет любому собственнику узнать о собранных средствах.