Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

Все замеры записывай четко, лучше в телефон или планшет. А то бывает, ученики быстренько проставят на огрызке бумажки да на пыльном подоконнике размеры кое-как, а потом сами же не могут ни прочитать, ни вспомнить, что там написали.

Разметка

Ее нужно сделать, если тебе попался объект свободной планировки большого метража.

Очень опциональная вещь, но без нее иногда сложно продавать. Мы же делаем ремонт только после сделки. На пустом пространстве трудно объяснить клиенту, что где будет.

Временная разметка делается непосредственно перед показом, если собственник против, чтобы ты в объекте что-то менял до продажи. Может, он сам параллельно проводит показы. Ты просто за пять минут до своего просмотра быстро наклей скотч там, где предположительно будут стоять стены. Потом отклеишь и выбросишь. И тебе гораздо проще показывать, и собственник не в претензии. Только не черти мелом, он плохо отмывается. Мой коллега как-то раз вообще во дворе нашел кусок гипсокартона и им нарисовал на полу границы. Потому что люди шли, а объяснять было сложно. Находчивость – золото в риэлторском деле.

Постоянная разметка делается на все время показов из пеноблоков, если владелец не против. Это самая качественная и крутая разметка. Пеноблоки лучше брать толщиной десять сантиметров, чтобы потом использовать их для строительства. Ими мы выложим стены санузлов. Просто выставляй в один ряд пеноблоки там, где предположительно будут стены. Ничего крепить, клеить и ставить друг на друга не нужно, пусть просто стоят для наглядности. Если ты – хрупкая девушка, попроси друга, отца, партнера или мужа тебе помочь их выставить.

Тебе может вовсе не понадобится никакая разметка. Объектов, где комната равна студии, большинство. Объект с ремонтом, соответственно, тоже продаем без разметки.

Проект

Картинка, по которой мы продаем, где нарисованы наши будущие студии, – это фактически все, что у нас есть. Поэтому она должна быть четкой, цветной, симпатичной и качественной. Если ты любишь чертить и готов сам разобраться с программами, в которых отрисовываются проекты, браво! Если сомневаешься – лучше закажи, можно на тех же сайтах, которые я советовала для делегирования.

На плане укажи квадратуры каждого помещения и названия студий. Можешь просто присвоить им номера, а можешь подключить фантазию. Когда я начинала, как только мы не называли наши квартиры! Были и цветы (орихидеи, тюльпаны, лилии), и писатели (Пушкин, Достоевский, Толстой, Чехов), и горы, реки, герои мультфильмов… Сейчас, если честно, в большинстве случаев это просто номера. Но у тебя есть безграничный выбор!

На плане примерно расставь мебель и сантехнику, чтобы покупателю было понятно, где он сможет что разместить. Только учитывай масштаб, бумага-то все стерпит, но людям там жить! Особенно, если все же решишь рисовать проект от руки. Высчитывай масштаб хоть по клеточкам, но чтобы все рисунки соответствовали реальности. Выглядит такой проект, конечно, совершенно непрофессионально, честно говоря. Освоить программы по отрисовке довольно просто, я тебе сейчас про них еще расскажу.

К тому же, красивый проект помогает продавать. Он показывает твой уровень профессионализма и отношение к делу в целом. По желанию, можешь сделать и версию в 3D. В любой программе она создается автоматически, или закажи ее у фрилансера.

На плане обязательно учти толщину стен. Как я уже сказала, это десять сантиметров для стен, которые не граничат с соседями, и пятнадцать сантиметров для внешних стен.

Программы для отрисовки проекта:

– «Свитхоум» (Sweethome)

– «Файв-ди плэнер» (5d planner)

– «Корал» (Сoral)

– «Архикад» (Archicad)

– «Автокад» (Autocad)

Они идут в порядке возрастания сложности. «Свитхоум» я советую только для обучения, а не для продаж, она слишком простая. В ней хорошо все попробовать: бесплатная и везде есть. «Архикад», по-моему, самый оптимальный вариант: относительно простая, но все, что нужно, там есть. «Автокад» сложнее, там можно нарисовать не то что квартиры проект, но и ракетного двигателя.

Полтора часа в среднем у тебя будет уходить на проект двухкомнатной квартиры, когда ты уже поднаберешься опыта. Это совсем немного, а отдача в продажах будет колоссальной.

Презентация

Советую под каждый проект сделать небольшую презентацию. Ее можно разослать клиентам, чтобы они поподробнее ознакомились с тем, что ты предлагаешь. О чем рассказывать?

– Опиши сам объект;

– Покажи, где он находится;

– Обязательно расскажи про инфраструктуру района. В этом пункте для клиента может крыться решающий фактор: буду брать или нет. Для мам – хорошие сады, школы и поликлиники в пешей доступности, для молодежи – какие-то культурные центры, кинотеатры, клубы. Один раз к моему коллеге приехал мужчина и честно сказал: «Мне все магазины и метро поблизости до лампочки, важно, чтобы церковь была в пешей доступности, – тогда возьму». Так что не меряй по себе, важна абсолютна вся информация;

– Преимущества объекта. Что может быть? Экология особенная, престижный район, может, там кто-то знаменитый жил или родился, или спортшкола редкая находится, куда весь город ездит специально. Некий эксклюзив;

– Транспортная доступность. Опиши в подробностях: какой транспорт, сколько по времени едет и сколько стоит, вплоть до номера маршрутки и цены за такси до метро;

– Планировки с ценами.

Клиенту после твоей презентации будет сразу ясно, ехать на просмотр или нет. Чем в презентации больше информации, тем лучше. У крупных застройщиков целые тома, а не презентации! Можно с каким-нибудь областным домом искусств поблизости объекта попасть потенциальному клиенту в сердце. Тебе кажется, лишняя информация? А человек, может, всю жизнь мечтал жить рядом с домом искусств!

Много квартир-студий покупают приезжие. Они не имеют ни возможности, ни время подробно изучать все районы. Плюс при подготовке презентации ты настолько прокачаешь свои знания об объекте и окрестностях, что на просмотре тебя просто невозможно будет поставить вопросом в тупик.

Презентационная папка

На показы обязательно бери ее с собой! С пустыми руками ничего не продашь. Рассказываю, как подготовить.

Сама по себе папка пусть будет добротная, пластиковая, а не картонная за четыре рубля. Никаких мятых файликов и замызганных листов! Лучше, если файлы не сшиты и документы можно вытаскивать вместе с ними. Нам не надо, чтобы клиент планы студий и прайс-листы мял или складывал пополам, а потом и вовсе выбрасывал.

Материалы из папки будешь раздавать клиентам и в немалом количестве. Поэтому дома все печатай в нескольких экземплярах. Документы клади в раздельные файлики, так будет удобнее.