Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

Что в ней должно быть?

Договоры бронирования : договор аванса или договор задатка. Свои данные заранее там пропиши, пустыми оставь только поля для клиента. Это сэкономит тебе время. В полуготовом виде клади в папку. Когда клиент будет вносить бронь, ручкой впишешь туда его данные. Один договор отдашь ему, другой экземпляр оставишь себе.

Договор задатка делаешь, если объект в твоей собственности. Поясню. Например, ты три студии продаешь, а четвертую оформляешь на себя. По условиям договора задатка, если клиент отказывается выходить на сделку после того, как внес бронь, то ты ему деньги не возвращаешь. А если отказываешься ты, то отдаешь клиентам бронь в двойном размере. Но поскольку ты отказываться от сделки не будешь, за себя ты отвечаешь, то выгоднее оформить именно договор задатка.

Договор аванса понадобится, если объект в собственности у продавца. За собственника ты отвечать уже не сможешь, мало ли, собрал ты клиентов, а ему кто-то предложил более выгодные условия, он чужому дяде объект продал. Случается. Тогда договор задатка с его условиями не выгодно оформлять. Ты же не хочешь возвращать брони клиентам в двойном размере? У нас же бизнес без рисков! А по условиям договора аванса, если ты отказываешься продавать, то есть сам продавец сливается со сделки, то возвращать клиенту придется только его бронь.

Я сама не люблю бумажки и юридические тонкости, но в них вся соль. Без бумажки мы букашки. Все же ты продаешь недвижимость, а не китайские телефоны по Интернету. Я подскажу тебе, как заполнять некоторые неочевидные пункты договора.

Мы должны указать, какую долю в объекте, с точностью до сотых, покупает клиент. Как ее рассчитать?

Суммируй стоимость всех студий – это будет сто процентов, например:

1 800 000 +1 200 000 +1 400 000 +1 600 000 = 6 000 000

Сама квартира стоит 4 500 000 рублей.

Делим эту сумму на сто. Это будет одна сотая, то есть стоимость одной сотой доли в нашем примере – 60 000 рублей.

Потом подели стоимость студии на стоимость одной сотой, и вуаля! У нас получилось:

30/100 (1 800 000/60 000)

20/100 (1 200 000/60 000)

23/100 (1 400 000/60 000)

27/100 (1 600 000/60 000)

Так в договоре и пишешь. Мы рассчитываем долю по стоимости студии, а не квадратным метрам. Ведь на стоимость влияет не только площадь, но и другие факторы, например, вид из окна, их количество, удобная планировка.

Обязательно укажи, что заказчик обязуется купить объект после предварительного уведомления по электронной почте. Для чего нам это нужно? Пункт появился, когда недобросовестный клиент отказался от сделки. Прямо накануне пропал, трубку не брал. Спустя какое-то время мы созваниваемся, и он мне говорит, что передумал покупать. А спустя еще какое-то время, он решает нас обмануть. Заявляет, что от сделки не отказывался и вообще его не предупредили, что сделка была. Хотел таким образом вернуть деньги за бронь. Телефонные разговоры я на тот момент, естественно, не записывала. И чтобы застраховать себя от подобных мошенников, мы внесли пункт про уведомление о сделке по электронной почте.

В договоре нужно указать вторую часть брони. Мы ее придумали, чтобы избежать случаев, когда клиент платит бронь, но не выходит на сделку. То есть клиенту сразу нужно пояснить, что сама бронь, чтобы больше студию никому не продавали, пятьдесят тысяч рублей. А вторая часть брони, двадцать тысяч рублей, платится, когда все студии в объекте будут забронированы. И, естественно, сумма брони вычитается из цены студии. То есть сверх заявленной цены покупатель все равно ничего не платит. Только сумму за проведение сделки. Мы берем тридцать пять тысяч рублей, ты можешь поставить адекватную цену для своего города. Тоже пропиши ее в договоре.

Вторая часть брони – это для нас некоторая гарантия, что клиент к сделке готов и никуда не пропадет. Если он выходит на связь, если вновь платит деньги, шансы потерять его уже минимальны.

Я привыкла работать с нотариусами, проверять у них все договоры. Главное – найти адекватного. Пройдись по разным специалистам, узнай цены, пообщайся. Даже в рамках одного города, например, в Москве, все берут по-разному, подыщи того, кто подойдет тебе. Найти «своего» нотариуса – большая удача. Не все относятся к сделкам с долевым участием нормально. Бывали случаи, что нотариусы даже отговаривали клиентов покупать студии и прямо во время подписания договора! Так что заранее проясни такие моменты.

Но, в принципе, на данном этапе можешь вполне обойтись и без нотариуса, тут выбор за тобой.

Квитанции и расписки . Если от компании продаешь, тебе нужна будет квитанция, если как физлицо – пишешь расписку. Тут тонкостей в заполнении нет, шаблоны ты легко сможешь найти в Интернете.

Договор с собственником или доверенность . То есть основание, на котором ты в принципе продаешь объект и берешь с людей брони. Покупателям можешь показывать копии, а оригинал лучше оставь дома. Если договор с собственником ты не заключал, ничего страшного, эти документы в принципе редко спрашивают. Кому придет в голову усомнится в твоих полномочиях, если у тебя есть ключи от объекта, ты клиента туда привел и подробно все рассказываешь и показываешь?

Копии свидетельств собственности или выписки из ЕГРП или ЕГРН . А вот эти документы должны быть обязательно! Если продавец адекватный, он тебе их даже по почте пришлет, по первому запросу, когда ты еще звонить только будешь и на просмотр записываться. Если нет, заказывай выписку в Интернете, как я уже говорила. Даже с печатью из Росеестра можешь заказать!

А вообще, если неадекватный продавец, то не стоит с ними связываться, мой тебе совет. Скорее всего, там что-то нечисто. У нас так было. Документы давать собственник не хотел, приехал в офис специально, все рассматривал, задавал кучу вопросов. Мы просим документы, объясняем, что это нужно для его же блага, то есть, чтобы квартиру продать. В итоге, что вы думаете? У этого замороченного парня были, конечно же, большие проблемы с документами.

Копии техпаспорта , если есть.

Планы студий : общий план квартиры и план каждой студии отдельно. Приходит человек на просмотр, а ты ему в руки сразу планировочку, чтобы было наглядно: где, что. Он их потом может забрать, дома пофантазировать, приглядеться, нарисовать: куда поставить любимое кресло и как раковину разместить.

Прайс на отдельном листке. Укажи, на какой конкретно период действуют эти цены. Ты ведь можешь их потом поднять или опустить, а к тебе со старым прайс-листом придут. Я много их печатала и дату вручную всегда ставила. Если что-то менялось, потом перепечатывала.

Цветные фотографии студий . Сделай подборку привлекательных фотографий квартир-студий из Интернета, красиво оформи и распечатай. Кому-то важно прослушать информацию, кому-то потрогать руками, кому-то насладиться запахом, но большинство людей все-таки визуалы. То есть им важно увидеть картинку. Одно дело, прийти в квартиру или таунхаус без ремонта и послушать рассказ, а другое – посмотреть на реальную фотографию и начать дорисовывать в своем воображении на той стене обои в полосочку и фикус около подоконника.