Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

А пока тебе нужно усвоить несколько важных моментов и убедиться, твои покупатели их тоже понимают. То есть им известно, что на бумаге, с точки зрения права, их покупка выглядит несколько иначе, чем то, что будет происходить в реальности. Сейчас поймешь, что я имею ввиду.

Юридически все становятся сособственниками одной квартиры, а не владельцами отдельных комнат. На самом деле, все спокойно живут в своих студиях, в чужие не заходят, только разве что в гости. А вот с точки зрения регистрации права, нет никакого разделения, что Петров – собственник студии «Сдоба», а Иванов – студии «Плюшка». И Петров, и Иванов, и их соседи – владельцы квартиры, а между собой уже договорились, кто и где будет проживать. Договориться они могли как угодно. Например, могли согласиться, что по понедельникам и средам пусть Иванов пользуется всей квартирой, а по воскресеньям – Петров. Или такой уговор: Петров спит на полу, а Иванов – исключительно в ванной. Хозяин – барин. Раз и Иванов, и Петров, и пара их добродушных соседей все вместе владеют одной квартирой, то с точки зрения права, могут договариваться, как хотят. Покупателю нужно внятно пояснить, что мы не предлагаем купить отдельные жилые помещения, мы предлагаем квартиру целиком в совместное владение. Это с точки зрения закона.

Все дальнейшие вопросы между совладельцами регулирует соглашение о пользовании – договор между собственниками. Вот там уже и указывают, какая студия за кем закреплена, кто платит коммуналку, как пользоваться коридором, даже когда и куда мусор выносить.

Вопрос: Если я продаю студию, переделанную из кухни, получается, я нарушаю нормы и правила, по которым кухня – нежилое помещение?

Ответ: Фактически да, но, на самом деле, никакого риска судебного преследования за нарушение такого рода норм нет. Что я имею ввиду под «такого рода»? Да практически все! То, что реально надо соблюдать, я тебе уже рассказывала, например, не делать мокрые зоны над жилыми помещениями.

Смотри. Вот ты решил поспать у себя на диване на кухне. Никто же к тебе не ворвется с криками «вы нарушили, кухня – нежилое помещение!»? Не ворвется. Так и со студиями. Или, к примеру, ты переделываешь в студию комнату, в которой не соблюдена норма инсоляции. То есть не набирается положенное количество часов, когда солнышко в окно светит. Никто не придет к тебе это количество часов замерять. Вот студию без окна делать мы, конечно, не будем. Мы думаем о своих клиентах.

Более того, если говорить о таунах, то можно студию переделать даже из гаража. Просто

переделать, и все. Какая разница, жилое помещение или нежилое? Владелец получает общедолевую собственность во всем доме, а не конкретно на гараж. По факту он может проживать в любом месте строения.

Помещения в квартирах и домах делятся на жилые, например, спальни, гостиные, и нежилые – коридоры, подсобки, гардеробы, санузлы, кухни. Когда ты предлагаешь купить студию, которая будет переделана из нежилого помещения, чаще всего, кухни, твой клиент должен понять, что переводить эту комнату в разряд жилой никто не будет. Это лишние движения и деньги. Никаких побочных эффектов на покупателя такой статус студии не оказывает. Никто не станет его преследовать. Сомневающимся рассказывай про пример, когда они решат вздремнуть на кухне.

Еще покупатели должны понимать, что юридически перепланировку и ремонт делают они сами! Не ты! Да, в реальности ты собираешь с покупателей деньги и нанимаешь бригаду строителей, сам даешь рабочим задание: где, что надо сделать. Но юридически покупатели сами заключают договор со строителями, причем каждый клиент заключает отдельный договор. А тебе передают деньги на хранение под расписку, где ты указываешь, что взял деньги, чтобы передать строителям и платишь бригаде поэтапно. Выполнили они ряд работ, собственники эти работы приняли, тебе отписались – тогда ты деньги отдал. Всего два-три этапа.

Оформить перепланировку официально могут только новые собственники. Они заказывают эту услугу у других компаний. Твоя задача – сделать перепланировку без нарушений СНиПов. А оформлять ее или нет – всегда решение клиента. Ты можешь только помочь ему заказать эту услугу за отдельную плату. В нашей компании за такую рекомендацию денег не берут, но, в принципе, это – консультация, и она стоит денег. Прошу, не бегай сам по инстанциям, ничего не согласовывай, это не твоя работа! Не зря официальным оформлением перепланировок занимаются отдельные компании, самому это сделать практически нереально. Я знаю, потому что многие мои ученики и их клиенты пытались. Пока что ни у кого не вышло.

Чтобы согласовать перепланировку, надо обратиться в организацию-участника СРО (саморегулируемые организации). У них есть лицензия, они готовят план и согласовывают его. Стартовая стоимость довольно высокая – от ста двадцати тысяч рублей в Москве, чуть подешевле в регионах. Я встречала и за пятьдесят тысяч такую услугу в других городах. Причем в регионах чаще выделяют студии кадастрально, то есть оформляют студии как отдельные комнаты. Это законно, и так, в целом, делать очень правильно. Но в Москве существует, так скажем, негласный запрет. Москва вообще в этом смысле живет немного по другим законам.

По сути, официальное оформление перепланировки реально необходимо, только если конфликтуешь с соседями. Если от них жалоба поступит, что вы сделали перепланировку и никого не уведомили, тогда да, могут быть неприятности. А вообще – это как поспать на кухне. Если ты никому не мешаешь, то людям совершенно неинтересно, что там за закрытыми дверями.

Как забрать свою прибыль?

Ну а теперь о самом приятном. О заслуженной награде! Каким образом ты заберешь свои деньги во время сделки? И какие налоги тебе надо будет, и надо ли вообще, платить с такого дохода?

Для начала нужно объяснить, что все сделки по купле-продаже будут проводиться через банковские ячейки. Что это такое? Услуга, которую банк предоставляет для совершения крупных покупок, как в нашем случае. Дело в том, что между подписанием договора купли-продажи и фактическим переходом права собственности покупателям, проходит какое-то время. Нужна регистрация договора купли-продажи в регистрационной палате. И вот дилемма. Продавец хочет сначала получить деньги, а потом зарегистрировать договор. Он боится, что покупатели договор зарегистрируют, а деньги потом не отдадут. У него не останется ни денег, ни недвижимости, и ищи потом свищи этих покупателей. Клиенты твои боятся того же: деньги отдадим, а договор потом не зарегистрируют. Как быть?

Все приходят в банк, кладут деньги в ячейку и прописывают условия доступа к ней. Собственнику, чтобы получить деньги, нужно будет предъявить паспорт и договор зарегистрированного образца. Если в течение определенного срока продавец не пришел за деньгами, то наступает срок, когда покупатели могут обратно забрать свои средства. Это защищает покупателей: не зарегистрирует продавец сделку, так они все потраченное вернут. И продавца такая система тоже устраивает: покупатели не могут передумать и забрать деньги в течение определенного срока, он может спокойно перерегистрировать объект.