Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

Подводка труб водоснабжения и отопления

Для разводки воды нужны трубы диаметром двадцать миллиметров, для разводки отопления – диаметром двадцать пять миллиметров. Трубы водоснабжения и отопления проводятся в стяжке по полу. Предупреждай клиентов, что в санузле должен быть обязательно отопительный элемент! Полотенцесушитель или батарея. Если делаем ремонт под ключ, мы их ставим, если нет – просим, чтобы сами ставили. Наш подрядчик систему отопления не трогает.

Как и куда проводить вентиляцию?

Вентиляционный короб подключается к существующей вентиляции и разводится по студиям. Делается дополнительная вентиляция через фасадную стену. Необходима установка трех точек вентиляции: санузел, комната, вытяжка.

Электричество

У покупателей студий в квартирах часто возникает вопрос: а хватит электричества на все студии? Вопрос возникает от непонимания, что электричество ограничивают автоматом, а не выделенной мощностью на квартиру. Электроплита потребляет столько же электричества, как и кондиционер. А ведь если владелец ставит в каждой комнате по кондиционеру, у него в квартире не возникает никаких проблем? У нас жилье эконом класса. Там не будет больших духовых шкафов или четырех-конфорочных плит. Кондиционеры теоритически могут запроектировать, но еще ни один человек этого не сделал. Объясни покупателям, что у каждого прибора есть пиковая нагрузка, пиковая фаза. Когда человек покупает большую квартиру, он ставит много бытовой техники: телевизоры, кондиционеры, разно-уровневое освещение, хорошо оборудованные кухни, и даже не задумывается, хватит ли ему электричества.

Но ты должен объяснить, что какое-то ограничение по электричеству все же будет, в разумных пределах. Мы рекомендуем ставить двух конфорочные плиты, чтобы не было возможности включить сразу четыре конфорки. Чайник, плита и холодильник – максимальный набор для кухни. Больше электроприборов лучше не надо. Но это же квартира-студия, вряд ли кто-то захочет запихнуть туда что-то еще.

Если ты делишь на студии таунхаус, удели огромное внимание газу! Когда тебе скажут, что газ есть, но сейчас его нет, беги оттуда. Потом себе дороже будет брать такой объект в работу.

Повторим основные требования к ремонту:

– Коридоры не менее метра двадцати сантиметров шириной;

– Санузлы не должны размещаться над жилыми помещениями;

– Канализация тоже должна проходить только по нежилым помещениям;

– Желательно, чтобы дверь открывалась наружу, в коридор, чтобы сэкономить итак маленькую площадь студии;

– Не должно быть выхода из санузла сразу в комнату, ставится перегородка;

– Нельзя сносить несущие стены и делать в них проемы;

– Ни в коем случае не трогай вентиляцию;

– Соблюдай метраж студии: минимум двенадцать квадратных метров вместе с санузлом;

– Нельзя переносить газ из кухонь в другие комнаты (мы делаем электрические плиты);

– Нельзя выносить радиаторы на балкон и лоджии. Но можно там сделать теплый пол;

– Толщина стен: минимум сто пятьдесят сантиметров.

Несущая стена или нет, проверяй сам на месте, прямо простукивай и щупай, говори с владельцем. В планах часто бывают ошибки, они тебе дорого могут обойтись. Если не можешь понять, найди в Интернете типовую планировку, как в твоем доме, и проверь.

Как происходит ремонт?

Когда ты присматриваешь объект, изначальный ремонт не имеет значения (в бетоне или вторичка с ремонтом). Но! Важно учесть, что если выбрать квартиру с ремонтом «убитую», то это может быть даже выгоднее, чем квартира в бетоне. Так как у квартиры не презентабельный внешний вид, ее отдадут подешевле. А если там средний или дорогой ремонт, то обычно цену этого ремонта закладывают в стоимость квартиры. Надо быть внимательнее и больше торговаться.

Квартира в бетоне

В самих студиях сначала возводим перегородки, делаем мокрые зоны и подводим коммуникации. В общей зоне делаем стяжку пола, армируем, штукатурим стены и выравниваем, выкладываем пол керамогранитом, красим стены, потом ставим натяжные потолки и устанавливаем люстры или настенные светильники.

Квартира «вторичка»

Если ремонт убитый, стены очищаются и затираются, полностью снимаются все покрытия. Остаются голые стены (железобетонные или блочные). Потом повторяем тот же процесс, что и в квартирах в бетоне.

Таунхаус

Сначала возводим перегородки, штукатурим все стены, прокладываем всю инженерку, отопление (радиаторы не устанавливаются). Подводится горячая и холодная вода, ставятся счетчики, делается разводка электрики. В студии ставим щиток на три автомата, двадцать пять ампер: пятнадцать ампер пойдет на розетки и десять – на освещение. В студии делается разводка электрики на двенадцать-четырнадцать точек для розеток и выключателей. Потом в студии делается стяжка, стены выравниваются, санузлы штукатурятся смесью бетон-песок, делается двойная гидроизоляция. Сами студии отделываем белой штукатуркой, двери не устанавливаем, потолки не отделываем. В общей зоне стены штукатурятся, ставятся щитки на первом этаже, устанавливаются натяжные потолки, светильники или люстры, и кованые перила.

Если клиент закажет чистовую отделку у твоего подрядчика, это будет стоить примерно десять тысяч рублей за квадратный метр для таунхауса и пятнадцать тысяч рублей для квартиры. Тут зависит от материала, который клиент купит.

Все, что касается, ремонта очень пригодится тебе в продажах! Даже если нет броней, подбирай подрядчиков. Прокачаешь свои знания как минимум. Предупреждаю, что могут попасться такие товарищи, которые понарасскажут, что нельзя тебе то сделать и это. Все можно! Мы сотни семей уже сделали счастливыми, подарив им возможность жить отдельно за гораздо меньшие деньги.

Тебе всегда будут на пути попадаться люди, которые скажут, что нельзя. Юристы, риэлторы, родственники клиентов. Будь готов к этому! Да, им нельзя, им страшно лишний раз спросить, найти нестандартное решение, где-то копнуть глубже. Но это про них, а не про тебя. У тебя есть цель – заработать миллион. И ты ее добьешься.

Ищи разные пути решения проблемы. Если не получается, как у всех, можно найти другой способ, а не тут же все бросать. Так делает большинство, и потому большинство никогда не станет успешными. Если бы я останавливалась каждый раз, когда возникали трудности, то ты бы сейчас не читал эту книгу.

Мне не интересно было учиться в школе, но хорошие оценки получать я хотела. И они у меня были, хотя училась плохо. Например, я не любила историю. Но учитель сказала, что пятерку по этому предмету поставит, если я сделаю кроссворд или тест. А мне было интересно составлять кроссворды, могла полдня просидеть дома за этим делом. Я сдавала их, получала свою пятерку и шла продавать косметику, мне нужны были деньги. Доходило до смешного. Мы книги и учебники с мамой покупали на год, а потом продавали, потому что всегда нуждались. И я часто обнаруживала, что некоторые из них аж хрустят, если их открывать, как только что из магазина. Потому что я в них за весь год так ни разу и не заглянула.