Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

Аккредитив – то же самое, что банковская ячейка, только в виде счета в банке, а не физической ячейки. Эта услуга стоит дороже, поэтому мы ей ни разу не пользовались.

Если рассматривать стоимость студии, то в нее, на первый взгляд, включены три суммы:

то, что должен получить собственник объекта, твоя прибыль и стоимость ремонта (эти деньги не получаешь ни ты, ни собственник). Они как бы «вшиты» в единую цену, и мы на сделке должны их разделить.

Деньги на ремонт всегда берем отдельно под расписку. Они не кладутся в банковскую ячейку. А вот свою прибыль мы либо кладем в ячейку, либо забираем у продавца по агентскому договору. Тут надо различать, являешься ты участником сделки, или нет.

Вариант, когда ты не участвуешь в сделке, то есть ни одну студию на себя не оформляешь, мне лично нравится больше. В таком случае ты быстрее находишь клиентов, у тебя есть постоянный стимул продать, потому что можешь просто не успеть, объект уведет другой покупатель. Но, к сожалению, тенденция сейчас такова, что люди пользуются им реже. Мне бы хотелось это поменять, и тебе советую стремиться работать именно так. Хотя, конечно, когда ты оформляешь одну из студий на себя, решаются некоторые вопросы быстрее. Итак, как действовать в этом случае.

Стоимость ремонта вычитаешь, как обычно, и берешь с людей деньги под расписку. А свою прибыль закладываешь в отдельную ячейку и пишешь покупателям расписку-обязательство, что если продавец откажет в регистрации сделки, ты свои деньги из ячейки не забираешь. То есть доступ к ней у тебя будет точно так же, как у собственника, при наличии паспорта и зарегистрированного договора. Если сомневаешься, что тебе доверят оригинал, то пропиши, что сможешь иметь доступ к ячейке и с его копией. Или, на крайний случай, с выпиской из ЕГРН, которую ты всегда можешь заказать сам и ни от кого не зависеть.

Например. Студия стоит 1 500 000 рублей. Мы у покупателя забираем 300 000 рублей на ремонт, 200 000 рублей (твоя прибыль) себе на организационные расходы, чтобы эта сделка состоялась, все под расписку, а миллион продавцу кладем в ячейку. Если покупатель боится и нам не доверяет, то мы 500 000 рублей тоже кладем в отдельную ячейку. Если сделка не состоится, он спокойно свои деньги заберет. Если же все проходит гладко, мы забираем свою прибыль.

Тут можно как поступить. Договориться с каждым покупателем и по частям собрать свою прибыль, как в примере выше. Либо договориться с одним покупателем, что он дает, например, один миллион в отдельную ячейку под отдельную расписку, тогда с других участников сделки ты уже ничего не берешь. Все их деньги ты кладешь в ячейку для собственника. Это зависит исключительно от тебя и твоих отношений с покупателями. С кем тебе проще договориться: с кем-то одним на большую сумму или со всеми по чуть-чуть.

А можно сделать вообще по-другому и договориться не с покупателями, а с продавцом. Заключить с ним агентский договор, по которому ты забираешь себе всю сумму сверх цены объекта. То есть, если квартира, например, стоит 4 500 000 рублей, продал ты студий на 6 000 000 рублей, а покупатели кладут в ячейку 5 500 000 (500 000 до этого ты уже забрал под расписку на ремонт), ты 1 000 000 рублей забираешь себе по агентскому договору. Тут ты должен будешь заплатить либо подоходный налог в тринадцать процентов как физлицо, либо шесть процентов как ИП или юрлицо по упрощенке.

Что делать, если ты сам участвуешь в сделке и одну из студий оформляешь на себя? На данный момент такое происходит чаще всего, но это сильно расслабляет. Имеется ввиду вариант не когда ты студию покупаешь в личное пользование, а когда ты для ускорения сделки добавляешь свои деньги и выкупаешь оставшуюся студию, чтобы потом её перепродать спокойно, никуда не спеша. Ведь пока ты собираешь брони с клиентов всегда есть риск, что владелец продаст объект другому.

Например. Квартира стоит 4 500 000 рублей, ремонт – 500 000 рублей (по 125 000 рублей с каждой студии), наша прибыль – 1 000 000, всего надо продать четыре студии за 1 800 000 рублей, 1 200 000 рублей, 1 600 000 рублей и 1 400 000 рублей. Ты продал первые три студии и собрал 4 600 000 рублей, из которых покупатели отдали на ремонт 375 000 рублей, а продавцу 4 275 000 рублей. Ты вписываешь себя покупателем четвертой студии и оформляешь её на себя, а потом ее перепродаешь. В этом примере тебе могут понадобится собственные средства, максимум 400 000 рублей, а могут и не понадобится, если быстро продашь. То есть ты покупаешь четвертую студию за счет своей прибыли (1 000 000 рублей) и ремонтных денег (375 000 рублей), а она как раз и стоит 1 400 000 рублей.

При этом нужно договориться со строителями, что ты им сразу не выдаешь аванс, и пока они делают ремонт, продаешь. Не успел продать? Тогда деньги нужно будет отдать строителям.

Налогооблажение

В две тысячи шестнадцатом году произошли значительные изменения в законодательстве по налогообложению сделок с недвижимостью. Там много нюансов. Главная цель государства – сделать так, чтобы занижать цену в договоре было невыгодно ни покупателю, ни продавцу.

Самое важное для тебя, когда ты одну из студий оформляешь на себя и работаешь как физлицо, понять следующее.

– Если стоимость твоей выкупаемой доли выше, чем семьдесят процентов от кадастровой стоимости на этот год, то ты должен продать ее за столько же, за сколько и покупал.

– Если стоимость ниже, чем семьдесят процентов от кадастровой стоимости, то ты либо завышаешь стоимость своей доли, либо платишь налог, либо используешь юридическое лицо, либо налоговый вычет.

Кадастровую стоимость любого объекта можно узнать в Интернете на сайте Росеестра. Это открытая информация.

Например.

Ты выкупил 23/100 доли за 225 000 рублей, а кадастровая стоимость объекта 1 000 000 рублей. Значит, стоимость твоей доли по кадастру 230 000 рублей. То есть ты купил дороже, чем за семьдесят процентов от кадастровой стоимости, и можешь продать студию за столько же, за сколько купил, и не платить налог. А если кадастровая стоимость всего объекта не 1 000 000, а 2 000 000 рублей? Тогда кадастровая стоимость твоей доли – 460 000 рублей. Вычисляем семьдесят процентов (460 000 / 100 * 70 = 322 000). Это уже дороже, чем 225 000 рублей, придется заплатить налог. Он составляет тринадцать процентов от разницы в стоимости, то есть в нашем примере от 97 000 (322 000 – 225 000) рублей. Единственное, можно использовать налоговый вычет.

В шестидесяти процентах случаев кадастровая стоимость выше рыночной цены. Поэтому мы используем свое юридическое лицо, ведь закон распространяется только на физлица. И просто платим налог на прибыль. Поэтому советую просто оформить все на юрлицо друга или знакомого, если нет своего.

А еще лучше просто не оформлять студию на себя, а быстро собирать брони и находить клиентов.