Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

Когда нужен и не нужен нотариус?

По закону нотариус не обязателен, если продается целый объект недвижимости или доля от целого объекта недвижимости. Тут выбор за тобой. Но нотариус обязателен, если ты продаешь отдельную долю, то есть на себя оформил студию и ее перепродаешь.

Что на сделку приносит клиент?

– Деньги на студию (минус сумма аванса);

– Деньги на ремонт;

– Деньги на оформление сделки. В Москве мы берем тридцать пять тысяч рублей, куда входят: государственная пошлина, полное оформление документов, проект, услуги регистратора, аренда ячейки, дополнительное соглашение по выемке денег из ячейки, смета;

– Паспорт, СНИЛС (оригинал желательно, но не обязательно), доверенность на тебя;

– Залог за ключ ячейки, если банк требует;

– Если сделка нотариальная, то согласие супруга или заявление, что клиент в браке не состоит. Парадокс, но когда вы сами оформляете сделку и идете в МФЦ, эти документы часто не спрашивают. А вот нотариус просит всегда.

Еще раз порекомендую все-таки сделки делать нотариальными. Покупатели чувствуют себя увереннее, а стоит нотариус не намного дороже, чем если ты будешь сам все делать. Зато сделка проходит намного быстрее, понятнее и безопаснее. Сейчас у нотариусов есть возможность электронной передачи документов в Росеестр, и поэтому регистрацию сделки можно сократить от десяти рабочих дней до двух-трех, а при хороших отношениях с нотариусом можно сделать даже за один день. Хотя по закону нотариальные и не нотариальные сделки имеют одинаковые статусы, лично у меня есть ощущение, как и у многих клиентов, что нотариальную сделку расторгнуть сложнее.

Что приносит продавец?

– Паспорт продавца, СНИЛС (здесь уже обязательно);

– Свидетельство на дом/квартиру/землю, оригиналы. Если они есть вообще, так как с первого января две тысячи шестнадцатого года их отменили;

– Документ-основание получения свидетельства: договор купли-продажи, наследство или что-то еще. Основание обычно прописано в самом свидетельстве;

– Доверенность на тебя;

– Выписка из домовой книги;

– Если сделка нотариальная, то согласие супруга или заявление, что в браке не состоит.

Что приносишь на сделку ты?

Если продаешь весь объект целиком:

– Договоры на ремонт, экземпляры для каждого покупателя;

– Расписка о принятии денег на ремонт, бланк. Встречаешься за час до сделки с покупателями вместе с подрядчиком. Все подписывают договоры и сдают деньги;

– Расписка на деньги сверх договора.

Если продаешь долю, которая оформлена на тебя:

– Паспорт продавца, СНИЛС;

– Свидетельство на долю;

– Документ-основание получения свидетельства, то есть договор купли-продажи;

– Согласие на продажу от каждого дольщика, в котором сумма должна быть не больше, чем в договоре купли-продажи доли;

– Выписка из домовой книги;

– Согласие супруга или заявление, либо то, что нужно от юридического лица;

– Нотариус может что-то запросить дополнительно. Например, выписку, есть ли у тебя задолженность по коммуналке. Они относятся к сделкам вдумчивее, так что попросить могут что угодно;

– Договоры на ремонт;

– Расписки о принятии денег на ремонт.

Как происходит сделка

Тщательная подготовка – наше все.

Встречаешься с клиентами, и они подписывают договор с подрядчиком где-то за час до сделки. Потом ты собираешь со всех деньги на ремонт и на оформление сделки. Дальше идете закладывать деньги в ячейку. Ты забираешь свою прибыль и пишешь расписку. Потом идете в место подписания договора купли-продажи: к нотариусу, в переговорную банка, МФЦ или просто в кафе. Подписываете вместе по кругу договор купли-продажи.

Отдаете договор на регистрацию нотариусу, либо сам идешь в МФЦ его регистрировать.

Когда готова регистрация

– Забираешь документы из МФЦ или у нотариуса;

– Идешь с клиентами в банк, обмениваетесь ключами, расписками и актами приема-передачи;

– Идешь с клиентами к нотариусу. Все владельцы, получив свидетельства о праве собственности, должны сразу же написать согласие на продажу своей доли. Это преимущественное право покупки долей. То есть дольщик по закону, продавая свою долю, сначала должен предложить купить ее своим содольщикам. Если они отказываются, ее можно свободно продать кому-то другому. Но в первую очередь – предложить выкупить долю тем, кто живет в объекте недвижимости и имеет такие же доли.

Это надо сделать как можно быстрее, чтобы потом, когда человек захочет продать, ему уже не нужно было искать всех дольщиков. У каждого на руках будут все согласия. У согласий нет срока давности, они бессрочные. Каждый отдельно платит за свои согласия, что экономит деньги тем, кто продавать в ближайшем будущем студию не собирается, то есть ему, соответственно, эти согласия не нужны. Я рекомендую брать у каждого собственника согласия по-отдельности, хотя это и дороже, чем взять одно согласие со всех. Если кто-то студию все-таки продаст, то такое согласие «от всех» автоматически станет не действительным. Придется делать заново и тратить опять деньги;

– В этот же момент люди могут подписать соглашение о пользовании общедолевой собственностью;

– Пьешь с клиентами шампанское, лучше детское, фотографируетесь, отмечаете. В голове у клиентов должно отложиться, что свершился праздник, что все будет хорошо, что будут они жить дружно и счастливо.

Согласие на продажу доли или отказ от преимущественного права покупки – это одно и то же. Объясни покупателям, что если у них нет согласия или отказа, а они захотят продать свои студии, то у нотариуса можно оформить нотариальное уведомление о продаже. Оно посылается по почте собственнику другой доли. Если в течение месяца он не отреагировал, то автоматически ему зачитывается отказ от преимущественного права покупки. Другая возможность продать свою студию без получения согласия от других собственников – актом дарения. Но тогда тот, кому дарят, должен заплатить двенадцать процентов налога.

Что делать, когда люди не пришли на сделку?

Когда мы ввели вторую часть брони, такие случаи исчезли как вид. Но на всякий случай расскажу, как мы решали вопрос, когда была только одна часть брони и люди реально не приходили и срывали сделки.

Первый вариант – перенести дату сделки и срочно искать нового покупателя.

Как-то раз клиент даже пришел на сделку, но отказался покупать, потому что не нашел общий язык с нашим подрядчиком. Тогда мы не стали ничего переносить, у нас были деньги в кассе, и мы выкупили его долю сами. Это было не на начальном этапе нашего бизнеса, мы уже заработали на первых сделках. Наш человек пулей полетел в офис, взял деньги, и мы на свою компанию выкупили студию. И потом, когда начался ремонт, мы спокойно допродавали. У начинающих редко есть такая возможность. Но вдруг? Тогда бери с собой на всякий случай «волшебный чемодан» с деньгами, чтобы внести долю за того, кто не пришел.