Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

Стоя на одном месте, многие совершают ложный шаг.

Китайская народная мудрость

Шаг 7. Разбираемся с ремонтом Срок выполнения: пара недель

Когда я только начинала, мы ремонт общего коридора обсуждали со всеми владельцами студий. Нам хотелось учесть предпочтения каждого, угодить по максимуму. Хотели-то мы хотели, но получалось не очень. Сделки срывались, потому что Марине Васильевне подавай розовые стены в общем коридоре, а Иван Петрович стойко стоит на черном. Люди не приобретали жилье, мы тратили много нервов и сил, чтобы все пришли к консенсусу, в итоге много движений и мало результата. Поэтому, опытным путем, мы пришли к тому, что ремонт в общей зоне нужно людям предлагать, как нечто неизменное и устоявшееся, без возможности выбора. Хотите купить студию? Вот такой у нее будет коридор перед входом. В конце концов, при покупке обычной квартиры, вы же не выбираете всем домом цвет стен в подъезде и материал для лестницы к лифту?

Так что я расскажу тебе о нашем наработанном стандарте, который мы уже воплотили в сотнях наших студий, который работает, выглядит презентабельно и адекватен по цене.

Пока ты показываешь клиентам объект и собираешь брони, рассчитай примерную цену ремонта. Она будет точнее, чем когда ты только объект присматривал, но не будет столь точной, как смета. Нет никакого смысла, пока ты не собрал деньги, таскать подрядчика на каждый приглянувшийся объект и просить его сделать расчеты. Сделает он тебе раз впустую, два, а потом скажет пару ласковых и незамысловатых. Если продаж не будет, получается, подрядчик потратил время зря.

Погрешность в предлагаемых расчетах допустимая, плюс-минус десять процентов. Голову не выключаем, подходим к каждому объекту индивидуально. Но помочь тебе может наша, высчитанная исходя из опыта, усредненная цена.

Итак.

Рассчитывай ремонт по типу объекта.

Новостройка (когда голые стены и стяжка):

– 20 000 рублей за квадратный метр в общем коридоре;

– 40 000 рублей за подведение коммуникаций;

– 30 000—40 000 рублей за канализацию под ключ.

Вторичка (есть какой-то ремонт, неважно какой):

– 25 000 рублей за квадратный метр в общем коридоре;

– 40 000 рублей за подведение коммуникаций;

– 30 000—40 000 рублей за канализацию под ключ;

– 30 000 рублей заложи, на всякий случай, на демонтаж и вывоз мусора.

Таунхаусы:

– 8 000 рублей за квадратный метр;

– 9 000 рублей за квадратный метр, если нет лестницы или отопления;

– 10 000 рублей за квадратный метр, если нет ни лестницы, ни отопления.

Выбираем подрядчика

Подойди к вопросу серьезно, первый попавшийся вряд ли подойдет. Если есть какие-то знакомые или знакомые знакомых, кто работает в этой сфере, всегда обращайся к ним. На этом рынке мошенников что мошек на болоте, лучше себя хоть как-то обезопасить. Если совсем никого, идем в Интернет.

Размещай тендер на сайте по поиску бригад: remontik.ru, youdo.com и profi.ru – самые популярные сервисы. Опиши, какие работы тебе нужны. Я расскажу про это чуть ниже.

Выбери пять самых адекватных бригад из пришедших звонков. Посмотри их рейтинг, но не бери самых крутых, выйдет слишком дорого, бери средних. Еще почитай отзывы. Послушай, что и как подрядчики говорят по телефону, обзвони минимум десять человек. И пригласи тех, кого выбрал, на объект. Естественно, не одновременно. Проконсультируйся с каждым по вопросам, которые у тебя возникли по объекту. Если в каких-то моментах мнения расходятся, обязательно копни глубже. Не надо говорить, что конкуренты ваши не так говорят. Просто попроси объяснить, побольше вникай. Покажи, что тебе интересно – это всегда подкупает увлеченных людей. И, кстати, часто выявляет, увлечен ли человек своим делом в принципе. Чтобы выбрать лучшего, надо как можно больше с ними пообщаться. Представь, что ты проводишь кастинг. После таких встреч с подрядчиками у тебя как минимум будет более глубокое понимание вопросов по ремонту, хотя бы и теоритическое. На показах клиентам ты уже можешь объяснять, что будет происходить, гораздо детальнее. А люди часто спрашивают именно про ремонт.

Как платить подрядчику?

Обязательно разбей оплату на два этапа. Прямо попроси, чтобы они сами это сделали. С точки зрения самих работ, неважно как разбивать. Просто важно разбить! Ты будешь давать аванс не от цены ремонта, а от цены этапа, чтобы рисковать меньшими деньгами. Тем более не своими. Рынок ремонтных услуг очень темный, покажешь палец – без руки останешься. Деньги вперед давать никогда нельзя! Дурят на каждом шагу. Я на этом обжигалась миллион раз, пока не нашла добропорядочного подрядчика. Поверь, то, что вы с ним заключили договор, еще никого не останавливало от мошенничества. Даже паспорта в залог люди оставляют и пропадают с деньгами. Потом этими договорами и паспортами воспользоваться можно будет только не по назначению.

Так что предоплату отдавай в размере максимум двадцать процентов, чтобы хватило на материалы и рабочим на еду. С новым подрядчиком материалы вообще лучше купить самому или съездить с ним на рынок. Можно и в Интернете заказать, смета-то есть. А заплатишь после того, как твои покупатели примут у подрядчика все работы и одобрят их.

Что входит в ремонт общих зон?

То есть, что ты описываешь в тендере, когда ищешь подрядчика?

– Пол – плитка (керамогранит);

– Стены – декоративная штукатурка плюс покраска;

– Разводка электропроводки;

– Освещение: точечные светильники с датчиком движения;

– Монтаж натяжного потолка или типа «армстронг», потолок всегда немного ниже в общих зонах из-за коммуникаций;

– Общая входная дверь;

– Установка счетчиков электроэнергии и водоснабжения;

– Проводка кабеля к квартире от подъездного щита минимум.

Как разводить канализацию?

Канализация и вода на первом этаже разводится по подвалу дома. Если нет подвала, то делаем подиум на полу, туда прячем канализацию. Уклон нужен не больше двух сантиметров на один метр, если диаметр трубы – сто десять миллиметров. Если диаметр – пятьдесят миллиметров, то уклон делаем три сантиметра на один метр.

Канализация на этажах выше первого разводится по полу квартиры через нежилые помещения.

Что еще нужно учесть при разводке канализации?

– Максимальное расстояние от стояка до планируемого санузла – три метра;

– Высота потолка – не ниже двести восьмидесяти сантиметров;

– Уменьшение высоты подиумов возможно поднятием пола на пять-восемь сантиметров;

– В помещение с подиумом – на потолке штукатурка, экономим место;

– В крайнем случае допускается установка насоса типа «Сололифт» по согласованию с будущими покупателями, на выбор. Это крайний путь. Если свет выключат, то все, насос у них встанет. Поэтому лучше канализация, которая от этого не зависит.