Коллектив авторов - Urban commons. Городские сообщества за пределами государства и рынка [litres]

Ил. 4. Ценообразование арендной ставки

К ключевым элементам (западно-)германской системы социального жилья, функционировавшей всю вторую половину XX века, можно отнести регулярную выплату субсидий, не зависевшую от того, в чьей собственности были здания. Эта система оказывалась удобной для корпораций и кооперативов, находящихся в государственном управлении (см. ниже), но и частные владельцы (отдельные индивиды и корпорации) также оказывались в выигрыше: как только период субсидирования, оговоренный в контракте, подходил к концу, они могли делать с жильем все, что заблагорассудится. Такая система «социального жилья как временного размещения» 595 595 Christian Donner, Wohnungspolitiken in der Europäischen Union (Vienna: Christian Donner, 2000), 200; cf.: Andrej Holm, «Privatisierung des kommunalen Wohnungsbestandes», in Jahrbuch StadtRegion 2007/2008: Arme reiche Stadt, Norbert Gestring, Herbert Glasauer, Christine Hannemann, Werner Petrowsky, and Jörg Pohlan, eds. (Opladen: Verlag Barbara Budrich, 2008), 102. столкнулась с первыми бюджетными сокращениями в 1980‐х, а де-факто перестала работать на федеральном уровне в 2001 году 596 596 Egner, «Wohnungspolitik», 17. ; сейчас систему такого типа можно наблюдать лишь в значительно усеченном виде на уровне земель. Теперь к ней принято относиться как к структуре, вопиюще незащищенной от коррупции всех участников цепочки, – поскольку программа как таковая никогда не предлагала никаких стимулов для сокращения расходов на строительство и административных расходов. В некоторых случаях программа порождала абсурдные ситуации, особенно в (Западном) Берлине: арендная плата в некоторых (ранее) субсидированных районах оказывалась значительно выше среднего показателя, что позволяло частным/корпоративным владельцам и банкам получать приличную прибыль 597 597 См.: Kotti & Co, Sozialmieter.de and Selbstuniversität e. V., eds., Nichts läuft hier richtig: Informationen zum sozialen Wohnungsbau in Berlin (Berlin: 2014) for an excellent overview of these shortcomings from a local tenant activists’ perspective. . Если мы примем во внимание, что, согласно общему замыслу программы, субсидированные единицы жилого фонда должны превратиться в обычные дома, доступные для найма, то обнаружим лишь врéменную (в лучшем случае) преграду для коммодификации жилья. Такая преграда – просто ширма, за которой уже создается собственный, новый тип спекуляции. В то же время программа поддерживает тех, кто предоставляет жилье, вне зависимости от их целей и организационной структуры: соответственно, субсидии получают и те, кто ориентирован на извлечение прибыли и действует в иерархической модели, и те, кто работает в некоммерческом секторе и открыт для взаимодействия. И это определенно никоим образом не способствует самоорганизации жильцов.

Государство может не только внедрять политику «рыночных интервенций» (в область спроса и предложения), но и содействовать предоставлению доступного жилья – за счет административных полномочий. Интересный пример такой практики – недавние поправки к ряду локальных законов о зонировании в Швейцарии 598 598 Lukas Bühlmann and Niklaus Spori, «Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus mit raumplanerischen Mitteln», Raum & Umwelt 10, № 1 (2010). . Муниципалитеты могут устанавливать процент «доступного» жилья, который обязателен для всех новых жилых зданий или реконструированных зданий, которым изменили категорию использования, чтобы обеспечить бóльшую плотность застройки. «Доступность» определяется так же, как и выявление вышеописанной Кostenmiete. Появление таких нормативов возможно за счет регуляционных процессов, аналогичных американскому «инклюзивному зонированию».

Жилье, затронутое таким регулированием, может находиться во владении собственников, ориентированных на получение прибыли в других проектах (например, в случае владения одновременно и «доступным жильем», и тем жильем, которое не подпадает под эту категорию). Однако эта форма застройки территорий все же допускает некоторую декоммодификацию: закон о зонировании (покуда он в силе) ограничивает права владения и не дает владельцу возможности запрашивать платеж за использование жилья другими пользователями. Примеры таких проектов зонирования показывают, что девелоперы стремятся заключить сделку с НКО, получающими часть земли на правах долгосрочной аренды с правом строительства (Baurecht); заключив сделку, девелопер берет ответственность за строительство и управление «доступной» частью развиваемой зоны. Для запуска такой схемы часто организуют кооперативы, устроенные по принципу членства (см. ниже), и потому такой тип зонирования может пусть и непрямо, но приводить к развитию самоорганизации жителей.

Описанные инструменты городской политики до определенной степени влияют на обеспечение рынка доступным жильем, однако существует риск того, что их изменят, отменят или попросту будут игнорировать. Правила регулирования государственной жилищной политики зависят от политической повестки и «духа времени» (Zeitgeist). Право собственности, в отличие от них, уважается капиталистической экономикой. Инструменты, напрямую связанные с системой прав собственности, могут обеспечить куда более устойчивую декоммодификацию и в долгосрочной перспективе даже гарантировать самоорганизацию жильцов.

Государственное жилье (public housing) – собственность муниципалитетов. Этот тип жилья продолжает играть значимую роль во многих немецких и швейцарских городах (как и в любом другом городском поселении): на балансе городских властей оказывается до 15% общего жилищного фонда (см. ил. 3) 599 599 Прекрасным примером из немецкоязычной Европы будет Вена: четверть общего жилищного фонда принадлежит городской администрации, – поэтому мы включили этот город в наш обзор, хоть и позволили себе проигнорировать австрийский опыт как таковой. . В публичных комментариях, отстаивающих декоммодификацию жилищного фонда, государственное жилье сравнивают с вышеописанной моделью Objektförderung, и сравнение – не в пользу последней. (Нео-)либералы, с другой стороны, часто критикуют прямое государственное вмешательство в секторы капиталистической экономики, которые могут стать высокоприбыльными.

В идеале качественно построенное и обслуживаемое жилье под аренду оказывается финансово независимым: то есть прибыль от арендной платы должна покрывать расходы капитала и на обслуживание, и на строительство (а также на покупку земли, если эта операция производилась собственником или городской администрацией). То есть госжилье может ничего не стоить городским властям, а со временем и вовсе становиться выгодным активом. Дома из государственного фонда, построенные по описанной схеме, можно определить как «доступное жилье»: они сдаются по арендной ставке, учитывающей затраты (по ранее описанной Kostenmiete), но не прибыль. Тем не менее в силу затрат на производство еще несколько десятилетий кряду арендная ставка может быть высокой. Данный тип госжилья можно считать нацеленным на «широкий сегмент» населения (в том числе средний класс). Лишь некоторым городским администрациям (обычно тем, что принадлежат к демократической традиции) удается стойко держаться этого «широкого» подхода к обеспечению жильем; к счастью, к ним относятся несколько очень крупных городов немецкоговорящей части Европы.