Юрий Кочинев - Аудит организаций различных видов деятельности. Настольная книга аудитора

Аудитор должен также иметь ввиду, что при подобной безвозмездной передаче объекта обложения НДС у передающей стороны не возникает, поскольку в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ передача на безвозмездной основе объектов жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению, объектом налогообложения НДС не признается.

Передача инвесторам (дольщикам) причитающегося им имущества.Аудитор должен убедиться в правильности оформления операций по передаче инвесторам (дольщикам) их имущества и правильности отражения этих операций в учете у заказчика-застройщика.

Прием законченного строительством объекта заказчиком-застройщиком у генподрядчика оформляется актом по форме № КС-11 (Постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 г. № 100).

Затем заказчик-застройщик должен подготовить необходимую документацию, сдать объект приемочной комиссии и передать инвесторам или эксплуатирующей организации. Порядок осуществления этих действий разъяснен Госстроем РФ в Письме от 05.11.2001 г. № ЛБ-6062/9:

• объекты со специфическими условиями функционирования (производственные) должны приниматься в эксплуатацию в соответствии с ведомственными документами;

• объекты, по которым ведомственные документы по приемке отсутствуют, должны приниматься в порядке, установленном территориальными строительными нормами (ТСН).

В Санкт-Петербурге приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости осуществляется в соответствии с ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ от 16.01.2003 г. Согласно указанным ТСН, приемка законченного строительством объекта приемочной комиссией оформляется актом по форме № КС-14 согласно Приложению В (для жилых домов) и Приложению Г (для всех объектов, кроме жилых домов). По жилым домам составляется также акт готовности объекта к эксплуатации (Приложение 1 к ТСН).

Передача инвесторам (дольщикам) принадлежащих им долей в принятом комиссией объекте оформляется актом приемки-передачи (унифицированная форма не установлена).

Если инвесторы (дольщики) являются юридическими лицами – плательщиками НДС, то при оприходовании принадлежащих им долей в объекте у них возникает право на предъявление к вычету НДС, уплаченного подрядчикам в ходе строительства (если это имущество будет использоваться для облагаемых НДС операций). Для реализации этого права заказчик-застройщик не позднее пяти дней после передачи инвестору (дольщику) имущества должен выставить ему сводный счет-фактуру, порядок составления которого установлен Минфином РФ (Письмо от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07; Письмо от 05.12.2008 г. № 03-07-09/40).

Согласно этому Письму, сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительн о-монтажным работам и поставщиков материалов. При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и материалы выделяются в самостоятельные позиции по каждому подрядчику и поставщику отдельно. К счету-фактуре, который передается инвестору заказчиком, прилагаются копии счетов-фактур, полученных заказчиком от подрядных организаций и поставщиков материалов, копии соответствующих первичных документов, а также копии платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога таможенным органам.

Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Счета-фактуры, полученные заказчиком от подрядных организаций и поставщиков материалов, хранятся у заказчика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору.

Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчиком прилагаются копии платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога подрядным организациям по строительно-монтажным работам, поставщикам материалов, а также таможенным органам

(копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика указанных денежных средств).

Сводные счета-фактуры с приложениями, полученные инвестором от заказчика, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость по соответствующим объектам капитального строительства.

Минфин РФ в данном Письме указывает также, что счета-фактуры, составленные заказчиком-застройщиком по услугам последнего, в сводный счет-фактуру не включаются, а передаются инвестору в общеустановленном порядке.

Аудитор должен убедиться в правильности документального оформления указанных выше операций.

Отражение в учете операций по передаче заказчиком-застройщиком инвесторам (дольщикам) причитающегося им имущества должно осуществляться в порядке, установленном Минфином РФ (Письмо от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02). Согласно этому Письму, передачу инвестору (дольщику) его доли в объекте заказчик-застройщик должен отражать в учете проводкой Д 76 – К 08. Соответственно этому списание целевых средств, перечисленных инвестором (дольщиком), следует отражать в учете проводкой Д 86 – К 76.

В результате этих операций на расчетах с дольщиком выявляется финансовый результат (дополнительный доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление).

Выполнение требований к нормативам оценки финансовой устойчивости.Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст. 23) на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ возложен контроль за соблюдением нормативов оценки финансовой устойчивости застройщиков, привлекающих средства дольщиков (в Санкт-Петербурге этот контроль осуществляет Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга).

Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 г. № 233 установлены следующие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

• норматив обеспеченности обязательств – не менее 1;

• норматив целевого использования средств – не более 1;

• норматив безубыточности – не менее 1.

Инструкцией ФСФР РФ (утверждена Приказом ФСФР РФ от 30.11.2006 г. № 06-137/пз-н) определен порядок расчета установленных Правительством РФ нормативов.